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La problemática relativa al desalojo de los terceros ocupantes de inmuebles subastados.

En este artículo vamos a analizar desde una doble perspectiva, sustantiva y procesal, la problemática que se suscita cuando un inmueble, que es objeto de enajenación forzosa, se encuentra ocupado por terceras personas distintas del ejecutado.

Bajo la vigencia de la LEC de 3 de febrero de 1881, la situación posesoria de los inmuebles subastados constituía un dato incierto y un riesgo para los postores que, a menos que a priori realizaran sus propias investigaciones, podían encontrarse con la sorpresa de que el inmueble adquirido se hallaba poseído por terceras personas cuyo derecho a la posesión ni siquiera podía discutirse en el propio proceso de ejecución, pues la LEC silenciaba cualquier referencia al respecto, obligando a acudir a un juicio declarativo.

Con la actual LEC este problema se ha soslayado, aunque no se puede afirmar que se haya solventado por completo, por lo que en el presente artículo vamos a analizar el derecho de los arrendatarios de un inmueble subastado para mantener su posesión tras la venta forzosa y, asimismo, vamos a estudiar detenidamente los mecanismos sumarios de que pueden servirse el ejecutante y el rematante para intentar, en el propio proceso de ejecución, el desalojo de los ocupantes que consideren de mero hecho o sin título suficiente.

I. La importancia de conocer la situación posesoria del inmueble objeto de subasta

El conocimiento de la situación posesoria de un inmueble que va a ser objeto de ejecución forzosa reviste una importancia de primer orden en aras de que el mercado de las subastas judiciales sea más transparente y efectivo.

Resulta loable que la vigente LEC haya introducido como novedad en los artículos 646.2 y 661.1 in fine la necesidad de hacer constar en los edictos que anuncian la subasta la situación posesoria del inmueble o que, por el contrario, el mismo se encuentra desocupado en el caso de que se acredite cumplidamente esta circunstancia.

De todos modos, no deja de ser criticable que, por un lado, la Ley establezca dicha previsión normativa y que, por otro, contemple de manera difusa los mecanismos a través de los cuales se puede conocer si el inmueble objeto de subasta se encuentra ocupado o desocupado. El artículo 661 se limita a disponer que dicho conocimiento se adquirirá por la manifestación de bienes del ejecutado, por indicación del ejecutante o de cualquier otro modo, sin decir a qué otros modos se refiere, lo que en la práctica forense propicia que en más ocasiones de las que sería deseable en los anuncios de las subastas tan sólo se haga constar que «se desconoce la situación posesoria del inmueble», lo que obliga a los postores a realizar costosas averiguaciones o a formular sus ofertas en unas condiciones de auténtica incertidumbre, por lo que su situación resulta parangonable con la existente bajo la vigencia de la LEC de 1881 y que nuestro legislador mostró especial empeño en desterrar, como manifiesta en la Exposición de Motivos de la vigente LEC.

Bien es cierto que el artículo 589 de la LEC prevé la posibilidad de que, de oficio o a instancia de parte, se requiera al ejecutado para que manifieste relacionadamente bienes y derechos suficientes para cubrir la cuantía de la ejecución con expresión de las cargas y gravámenes, así como, en el caso de inmuebles, si están ocupados y con qué título. De todos modos, dicho requerimiento no resulta preceptivo sino que la ley lo supedita a que se desconozcan bienes suficientes objeto de embargo. Además, resulta habitual en la práctica forense que el ejecutado desatienda dicho requerimiento, pues aunque se le apercibe con multas coercitivas, éstas no están teniendo el resultado deseado, ya que la ley no regula esta cuestión debidamente, pues ni determina el trámite que debe seguirse para su exacción, ni su destinatario 1y tampoco establece su prelación en relación al crédito del ejecutante. No obstante, lo más coherente es considerar que el beneficiario de dichas multas es el Tesoro Público y que su exacción no tiene carácter preferente en relación al crédito del ejecutante, sino que la multa queda supeditada a la previa y completa satisfacción del principal, así como al pago de los intereses y las costas de la ejecución 2. Por lo demás, aunque el artículo 589 de la LEC también prevé la posibilidad de proceder contra el ejecutado por un delito de desobediencia grave, la imposición de la pena correspondiente tampoco conlleva el cumplimiento por el ejecutado del requerimiento de manifestación de bienes.

En consecuencia, procede preguntarse cómo se podrá cumplir la previsión normativa de hacer constar en los anuncios de la subasta si el inmueble se encuentra ocupado en los casos en que el ejecutante lo desconozca y tampoco se haya efectuado requerimiento de manifestación de bienes al ejecutado o, habiéndose realizado, lo haya desatendido.

La verdad es que no se alcanza a comprender a qué se refiere el legislador cuan...

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