Enfoque de la institución jurídica del arrendamiento

AuthorLic. Olimpia Consuegra Zobararr; Dr. Manuel Gutiérrez Pérez del Prado
PositionDirección Provincial de la Vivienda Ciudad de la Habana
Pages65-75

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Preámbulo

El contrato de arrendamiento históricamente surge a la vida jurídica como una modalidad o pudiéramos decir como una versión del do ut des del "doy para que des", del Derecho Romano. En el arrendamiento se entrega algo a cambio de otra cosa, que puede ser un inmueble, una herramienta, la fuerza de trabajo misma y de donde partirían en su momento lo que ha constituido luego otras instituciones y actividades humanas, que el derecho ha conformado con el tiempo en diversas formas de prestaciones, como por ejemplo y una de las últimas que cobra personalidad propia, es el derecho laboral, que regula la actividad en la qué el hombre al no tener otra cosa que arrendar, se arrienda a sí mismo, arrienda lo único que tiene: su fuerza de trabajo o su fuerza para el trabajo, constituyendo sus propios brazos la herramienta más representativa. La máquina anotamos, copia y perfecciona el brazo del hombre.

De suerte que es en el Estado Socialista en el que el hombre se realiza, al no tener que vender su fuerza de trabajo, sino que al ponerla en función social, en el valor global, recibe su participación erradicando la plusvalía que ha sido históricamente punto de apoyo del capitalismo.

Como antecedente histórico del arrendamiento, señalaremos el Contrato, de Rabassa Morta, en el Derecho Foral español, que regimentaba el arrendamiento de tierras de cultivo desde la siembra hasta la muerte de las espigas.

El arrendamiento constituye una institución dentro de las obligaciones y contratos que podemos definir como la entrega por una persona a otra para su uso y disfrute, para su goce o utilización, de un bien determinado. Y cabe preguntar ¿qué clase de bien?

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Todos los bienes que el hombre posea pueden ser objeto de arrendamiento y una de sus características esenciales es la de ser oneroso, temporal y consensual. No es un contrato traslativo de dominio. En el arrendamiento una de las partes paga un precio por la prestación de una cosa o de un servicio o por la realización de una obra por tiempo determinado.

Sin embargo cabe señalar que a pesar del concepto sostenido de que el arrendamiento debe ser por tiempo limitado, hay quienes opinan que cabe contratarlo por tiempo indefinido, por lo que debemos admitir el arrendamiento vitalicio. Hay sentencias de los tribunales de períodos pasados que sentaron jurisprudencia sobre esta problemática del arrendamiento perpetuo, del arrendamiento vitalicio, o sea de por vida del arrendatario, quedando finalmente la cuestión zanjada en su tiempo por Sentencia de nuestro Tribunal Supremo que discrepaba de la del Tribunal Supremo español, al aceptar que el arrendamiento vitalicio es válido. Lo que estamos señalando, acaso no se puede interpretar como precedente histórico del último párrafo del artículo 49 de la Ley No. 65, que expresa "quedan en concepto de tal las viviendas ocupadas por usufructuarios onerosos u ocupantes legítimos" y completa la Transitoria Séptima de la misma, cuando concede un término de dos años para que éstos opten por adquirir la propiedad, y añadimos nosotros, los que no lo hicieren quedarán como arrendatarios perpetuos. Aquí tenemos una forma de arrendamiento de por vida, enriquecida, porque este usufructuario devenido arrendatario a su muerte o por su ausencia, podrá trasmitir ese derecho a aquellos que la propia Ley General tiene señalados.

El contrato de arrendamiento en la ley de reforma urbana

En la época pre-revolucionaria, en la que la vivienda no se concebía en función social, el arrendamiento alcanza un auge pleno, se arrendaba y sub-arrendaba, lo propiciaba la especulación desmedida, lo que no garantizaba un techo seguro a nadie, viviendo las clases modestas o desposeídas pendientes del pago puntual de los alquileres y gravitando sobre la tranquilidad familiar el espectro el desahucio.

Esto trajo entre otros vicios, la proliferación de las ciudadelas, o casas de vecindad, las casas de huéspedes clandestinas, con el consiguiente sub-arrendamiento, así como la creación de nuevas cuarterías provenientes de estas propias casas venidas a menos.

El 14 de octubre de 1960, se promulgó con rango constitucional, la Ley de Reforma Urbana, que establece en su artículo segundo: "Se prescribe el arrendamiento de inmuebles urbanos y Page 67 cualquier negocio o contrato que implique la cesión del uso total o parcial de un inmueble urbano", añadiendo la propia Ley en su artículo cuarto: "Será licita no obstante, la cesión de uso mediante precio de:

  1. Habitaciones en hoteles, moteles, casas de huéspedes y casas de dormir y similares.

  2. Cabañas apartamentos o casas, en lugares de veraneo, balnearios o en lugares de descanso, siempre que dichos arrendamientos se pacten por días, semanas o temporadas y no se conviertan o se hayan convertido en viviendas permanentes".

Y en su artículo cinco sienta el principio de la nulidad de los contratos de sub-arrendamiento de inmuebles urbanos, con excepción de los antes señalados y por su artículo seis, declara la nulidad de todos los negocios jurídicos que impliquen la cesión del uso total o parcial de un inmueble urbano, infiriéndose de ello las excepciones antes referidas.

Podemos concluir, que el arrendamiento, llegó casi a desaparecer como institución jurídica en virtud de lo dispuesto en la Ley de Reforma Urbana, aunque debemos señalar que subsistió, dentro de determinadas regulaciones que entendemos no son del caso entrar a evaluar a fondo como son por citar algunas, las que regulaban los contratos de arrendamiento celebrados por el Instituto Nacional de la Industria Turística con sus usuarios, así como las correspondientes a las excepciones del artículo cuarto aludido.

Sin ánimo de soslayar la problemática, queremos, sin embargo, señalar que la Ley Constitucional de Reforma Urbana, en aquel entonces concibió sanciones que alcanzaban hasta la pérdida de la propiedad del inmueble en aquellos casos de arrendamientos temporales en las zonas de veraneo o lugares de descanso, cuando éstos pretendieran convertirse en viviendas permanentes de los arrendatarios y por lo tanto en un medio de enriquecimiento indebido por parte de los propietarios de éstos, los que debían de pactar el arrendamiento por término definido. Igualmente contempló la nulidad de los arrendamientos con opción de compra sobre inmuebles, cuando encubrieran préstamos leoninos o usurarios, lo que quedó regulado en el Acuerdo 90 de 21 de julio de 1961 del extinguido Consejo Superior de Reforma Urbana, todo esto, cuando se tratara de casas en playas o zonas de veraneo.

No queremos continuar sin antes hacer una observación que consideramos válida para todo lo que hemos venido desarrollando en el presente trabajo, y es que tanto cuando nos referimos a la Page 68 breve parte general como a lo que a la Ley de Reforma Urbana se refiere, hemos ido dejando de lado la Institución Arrendamiento, en lo que contrae a los predios rústicos que como es conocido de todos fue objeto de tratamiento en la Ley de Reforma Agraria y su legislación complementaria, y que podría ser objeto de estudio de otro trabajo. La Ley de Reforma Urbana, se dicta en su momento pensando en la propiedad urbana, de allí su nombre: Ley de Reforma Urbana, completando con ella la Revolución de la tierra, comenzada en el campo con la Ley de Reforma Agraria.

Resumiendo, debemos subrayar que la Ley de Reforma Urbana se propuso como una de sus metas más significativas, la de convertir en propietarios de sus viviendas a todos los que las ocupaban en concepto de arrendatarios, estableciendo definitivamente el precio a pagar por las viviendas que fueran en el futuro propiedad del Estado, por haberse construido por empresas o entidades estatales o por haber quedado desocupadas. Fue dirigida directamente hacia el objetivo de poner fin a la especulación que desnaturalizaba, como señalábamos, la función social de la vivienda, que por lo precios prohibitivos establecidos para zonas que fueren adquiriendo el carácter de privilegiadas, llevaron a la población con menos posibilidades económicas a marginarse en lugares inadecuados en la periferia de las ciudades.

El contrato de arrendamiento en la Ley No 48-84

La Ley No. 48 de 27 de diciembre de 1984, considerando cumplidos algunos de los objetivos propuestos por la Ley de Reforma Urbana, con una visión más amplia de la problemática habitacional aumenta el radio de acción legislativo, por lo que se le titula Ley General de la Vivienda, enfocando nuevos aspectos con una óptica de mayor objetividad.

En esta nueva Ley que pudiera calificarse como de segundo paso hacia la solución del problema de la vivienda, se sigue trabajando con la finalidad sustantiva de que cada familia sea propietaria de una vivienda aunque, no obstante, continúa regulando la institución jurídica del arrendamiento, esta vez sobre otros principios nuevos que ha introducido, aparte de los que ya hemos visto cuando tratamos el asunto a la luz de los principios de la Ley de Reforma Urbana. Esta en su Capítulo Vil, artículo 94, autoriza "ya se trate de donde residen permanentemente o de la que ocupen temporalmente en lugares de descanso o veraneo, para arrendar habitaciones de dichas viviendas, con o sin servicios sanitarios propios, mediante precio libremente...", continuando con su regulación metodológica y casuística en los artículos sucesivos Page 69 hasta el 107, en los que con determinadas variantes regularon el arrendamiento que ahora se tutela y en el que básicamente la relación primaria arrendatario-arrendador se mantiene, no se desvirtúa la institución, pero sí se enfoca con un sentido dialéctico aplicado a su momento con vista a buscar un paliativo dentro de la problemática total de la escasez habitacional. Por esta vía se pensó solucionar algunos casos y dentro de lo que cabe se amortiguaron ciertas situaciones.

Solamente vamos a destacar que dentro de las regulaciones establecidas por la Ley en este sentido, y aunque se trataba de un asunto de la absoluta incumbencia de las partes contratantes, hizo recaer sobre la dirección municipal de la vivienda la intervención en caso de incumplimiento de lo pactado, aspecto este que ha sido obviado por la nueva Ley No. 65 de 1989.

Situados dentro de la Ley General de la Vivienda, Ley No. 48, do 1984, encontramos una institución jurídica que deviene en nueva regulación dentro del sistema habitacional. El artículo 74 de la misma instituye y define lo que debe ser una vivienda vinculada, o sea, que establece como tales a aquellas que se destinen al "objetivo de propiciar el aseguramiento de la fuerza de trabajo" de una actividad determinada, que también puede ser la que propende a la defensa del país, y pasa a conformar la Institución en sus artículos 75 y 76, dejando su regulación a cargo del Reglamento que se dictaría oportunamente, el que cobró forma mediante la Resolución No. 58 de 16 de abril de 1987 y su aclaratoria la Circular No. 5 de 2 de septiembre de 1988.

Esta nueva institución la traemos a cuenta por entender que ya ha sido concebida y tomamos del artículo 3ro. del Reglamento "se considerarán viviendas vinculadas, aquellas que se hayan destinado o destinen, se hayan construido o se construyan...etc... y cuya propiedad puede ser transferida a sus ocupantes, luego de un período determinado de ocupación en arrendamiento... y siempre que se mantenga el vínculo laboral con la entidad que la posee". Resaltamos limitación en el tiempo, que resulta de la última condición que señala el artículo. Esta vivienda dejará de tener esta condición, cuando dejen de existir las razones por las cuales fue declarada como tal pasando en su consecuencia al sistema general que la Ley regula y su propiedad transferida a sus ocupantes mediante el pago de la totalidad de su precio previamente establecido.

El análisis del Reglamento de Viviendas Vinculadas no lo haremos, solamente queremos señalar a esta institución como un desprendimiento o una versión en nuestra legislación de un nuevo tipo de arrendamiento con sus especificidades propias, que puede Page 70 ser objeto de un estudio separado en otra oportunidad, dado que según entendemos este régimen será objeto de algunas modificaciones que, no obstante, no cambiarán la sustancia básica de la Institución.

Dentro de las innovaciones establecidas en materia de vivienda en general por la Legislación Revolucionaria, cabe significar el nuevo concepto que a la luz de convertir en propietarios, equiparando los usufructuarios y ocupantes legítimos mediante la transferencia de la propiedad con el Banco Popular de Ahorro, a los efectos de que dentro de las mismas posibilidades, aquellos núcleos que no percibieran ingresos alguno sobre los cuales se practican las retenciones, no se les transfiere la propiedad, hasta tanto no concluyan el pago de su precio legal. Pero s,;n embargo, sí los considera en la condición de arrendatarios adquirentes de la propiedad, es decir, que nos encontramos en presencia de una concepción del arrendamiento, que en su génesis institucional aunque no mantiene todas sus características, deja sujetas a una condiciona! que constituye la parte novedosa aportada, porque si bien es cierto que el arrendamiento queda sujeto al pago del precio legal como término de éste, no es menos cierto que se ha querido traer a esta condición, denominándole adquirente, a fin de llevarlo al propósito final de la Ley, que es la de convertir en propietarios a todos los que con una condición u otra estuvieren pagando por la ocupación de una vivienda, aunque a nuestro criterio, la denominación de adquirente parece tender a deformar la institución prístina, sin necesidad de ello, ya que el principio del arrendamiento había quedado sujeto al término del pago. Otro aspecto que no debemos dejar de señalar es el que esta nueva concepción de arrendamiento, no es consensual, ya que viene impuesta por la Ley.

Concretando, en la derogada Ley No. 48 de 1984, se comienza el desgajamiento de una nueva rama de la Institución arrendamiento, con nuevas características sui géneris que le ha impreso la vigente legislación en materia de viviendas.

El contrato de arrendamiento en el Código Civil

La Ley No. 59 de 16 de julio de 1987, que comenzara a regir entre nosotros el 12 de abril de 1988, en su artículo 389, define el arrendamiento de la siguiente forma:

"Por el contrato de arrendamiento el arrendador se obliga a ceder al arrendatario un bien determinado, para su uso y disfrute temporal por el pago de una cantidad también determinada".

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Como vemos estamos en presencia de una definición genérica del contrato de arrendamiento, o sea que le es aplicable a todo bien que pueda ser objeto de ese tipo de contratación, pero cuya regulación en los sucesivos artículos, son de aplicación, supletoriamente a lo que para el mismo ha reglamentado la Ley General de la Vivienda, la que en materia de bienes inmuebles constituye la ley especial, complementada, como dijimos, por las disposiciones del Código Civil, en lo que no se encuentre regulado en aquella.

El Código autoriza la transmisión hereditaria del derecho nacido de este contrato por el término por el que fue contratado, manteniendo en vigor lo pactado hasta su término respecto de su nuevo dueño.

Admite la tácita reconducción, ya que al expirar el término del arrendamiento, el arrendatario o sus herederos en el uso del bien arrendado, sin oposición del arrendador, pueden prorrogar por un término igual al original el contrato suscrito.

Cualquiera de las partes puede dar por terminada la prórroga, expresa el artículo 392.2 del Código Civil, si notifica a la otra con una anticipación equivalente a la mitad de su término.

Los artículos 393 y 394, establecen las obligaciones de uno u otro de los contratantes y el 395 prohíbe subarrendar el bien dado en arrendamiento "a menos que medie autorización expresa del arrendador".

El contrato de arrendamiento en la Ley No 65 de 1989

Este Capítulo del arrendamiento, ¡o contempla la nueva Ley General de la Vivienda, básicamente en sus artículos del 49 al 60 y su Transitoria Séptima, y ha sido considerado por el legislador como un medio de entregar viviendas por el Estado, bajo determinadas condiciones y estipulaciones y con un término definido, sin qué por ello tenga que desprenderse de la propiedad de esos inmuebles.

En esta legislación se enfoca el arrendamiento bajo distintos aspectos:

- El arrendamiento por parte del Estado a término y bajo determinadas condiciones.

- El arrendamiento con un término de caducidad para convertir en propietario al usufructuario oneroso u ocupante legítimo devenido en arrendatario.

- El arrendatario de vivienda vinculada.

- El arrendatario adquirente.

- El arrendatario de habitación y

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- El arrendatario por pérdida del derecho del arrendatario adquirente para convertirse en propietario.

Atendiendo al concepto novedoso que se introduce por esta legislación en su Capítulo IV, bajo el régimen jurídico de las viviendas propiedad del Estado, en el que se trata del arrendamiento de viviendas de propiedad del Estado, y para una mejor comprensión de esta nueva Institución, que venimos analizando, si bien la Ley en su artículo 49 nos había de "que podrá ceder en arrendamiento...", llamamos la atención que si bien es cierto, que por el derogado Código Civil español de 1899 y nuestra pasada legislación no se reconocía esto, no es menos cierto, que la cesión de arriendo tiene sus precedentes más directos en los Códigos francés e italiano y que, a nuestro juicio, en el presente artículo, la intención del legislador quedó plasmada en el Capítulo III Sección Primera, De la Asignación, en la que textualmente expresa "...así como las que el Estado decida entregar en arrendamiento", que en sí constituye el espíritu del artículo 49, bajo las condiciones y estipulaciones que por el mismo se regulan y le permite al Estado hacer entrega de viviendas destinadas al ejercicio de determinadas actividades, o viviendas que por el interés que éstas puedan representar por su zona de ubicación, son susceptibles de quedar sujetas a este régimen, en beneficio de un interés social, u otros casos que por sus características específicas sean necesarias en determinado tiempo que queden sometidas a este régimen.

Estas entregas en arrendamiento permiten una mejor utilización de las viviendas y locales de propiedad estatal, beneficios que aporta para el mejor desarrollo y desenvolvimiento de la actividad.

En esta legislación se introduce la concepción de término de caducidad de dos años a partir de la fecha de su promulgación para que aquellos usufructuarios onerosos y ocupantes legítimos devenidos en arrendatarios por imperio de la Ley, formalicen su situación optando por la adquisición de la vivienda o en su caso, continúen indefinidamente en la condición de arrendatarios.

Al ser el Estado el arrendador, éste en su condición, determina los derechos que le asisten al arrendatario, principio que aparece recogido en el artículo 52 de la Ley, siendo requisito sine qua non, la ocupación del arrendatario del inmueble objeto de arrendamiento, e igualmente la Ley autoriza a las direcciones municipales de la vivienda, para que en representación del Estado, aprueben permutas y cesiones, al igual que en aquellos arrendamientos que se encuentran sujetos al término de los dos años, a los que se les Page 73 reconoce el derecho de solicitar por esto la transferencia de la propiedad de la vivienda cuanto tuvieren derecho a ello. Asimismo, en el artículo 53 del propio cuerpo legal se determinan las obligaciones de los arrendatarios que por la Ley se establecen y en el artículo 55, se reconoce el derecho de optar por el arrendamiento a aquellas personas que hayan convivido permanentemente con el arrendatario y atinentemente prevé aquellos casos de personas que actuando con mala fe y evidente egoísmo se han aprovechado de circunstancias especiales del arrendatario para apropiarse de la ocupación de la vivienda al fallecimiento o ausencia definitiva del mismo y les priva de la posibilidad de que se les reconozca esa condición en la vivienda.

El artículo 57 de manera excepcional y también novedosa, deja sujeto a la discrecionalidad de los comités ejecutivos del órgano municipal del Poder Popular, para que en los casos en que concurran circunstancias que lo justifiquen, pueda disponer mediante acuerdo, que se mantenga la ocupación de viviendas, reconociendo dicho derecho a los ocupantes como arrendatarios, en las condiciones y demás efectos de tales, sujetos a las reglas establecidas para la Institución por la Ley.

El artículo 58 fija las condiciones bajo las cuales se concluye el arrendamiento, de las que como podrá observarse, a diferencia de las instituciones típicas de arrendamiento en-las sociedades capitalistas y las que hemos señalado al paso, el Estado, en su condición de arrendador ampara la situación del arrendatario al no atribuirse la facultad de rescindir el arrendamiento; dejando sentado en su artículo 59, que las direcciones municipales de la vivienda en representación del Estado, velarán porque se declaren ocupantes ilegales a las personas que hubieren cesado en su derecho de arrendatarios en las viviendas o no lo tuvieren.

El artículo 44 deja sentada la figura "del arrendatario adquirente de la propiedad a que nos referimos cuando lo mencionamos en la anterior Ley. No. 48 y en esta oportunidad sólo nos referimos al ocupante con derecho a adquirir la propiedad de la vivienda que por impagos por causas que le sean imputables, perderá el derecho a convertirse en propietario y quedará ocupando la vivienda en concepto de arrendatario como sanción a su morosidad, y el que de persistir en esa conducta podría convertirse en ilegal.

No profundizaremos en el arrendamiento de habitaciones por particulares que estipula el artículo 74, por no corresponder a la esfera de la Vivienda Organismo su ejecución, variando de la anterior Ley en el aspecto de que deja en manos de los particulares lo que convenga a sus intereses. Se trata del típico contrato de arrendamiento que se ha mantenido, para la solución del déficit Page 74 habitacional, circunscribiéndolo hasta dos habitaciones, en viviendas ocupadas por sus propietarios.

En cuanto a los arrendamientos en viviendas vinculadas, ya ha sido tratado en otra parte del presente trabajo, restándonos sólo referir que el término establecido para la adquisición de la propiedad de una vivienda vinculada, ha quedado fijado en veinte años, independientemente de que en casos excepcionales también se tengan en cuenta las facultades discrecionales del Comité Ejecutivo del Poder Popular, a esos efectos.

Conclusiones

A lo largo de este trabajo hemos querido resaltar la evolución de la Institución del Arrendamiento a grandes rasgos y sin mayores pretensiones de carácter científico; tanto desde su génesis que en una primera etapa se correspondía con las relaciones mercantilistas de una sociedad marcada por ese signo, y que en el caso específico del arriendo de viviendas se encontró luego en función de garantizar a los casatenientes la inversión realizada, más la compensación de una ganancia sobre lo invertido, representada por el cobro de los alquileres a los arrendatarios, teniendo en cuenta la garantía que para ello constituía la figura jurídica del desahucio.

En la evolución histórica desde el triunfo de la Revolución, esta Institución ha evolucionado en concordancia con los intereses de la clase dominante, el proletariado. Es así una de las primeras conquistas, la Ley No. 135 de 10 de marzo de 1959, que decretó la rebaja de los alquileres y la No. 503 de 19 de agosto del propio año., que modificó el procedimiento de desahucio con la consiguiente paralización de los desalojos. Y es así que llegamos a la promulgación de la Ley Constitucional de Reforma Urbana de 14 de octubre de 1960, que da al traste definitivamente con los desahucios y en su consecuencia, introduce el concepto de la permanencia ocupacional, por cuyo motivo se hace necesario imprimirle otro matiz jurídico a la Institución que ha venido evolucionando como hemos señalado hasta nuestros días, quedando plasmada en la Ley especial, Ley General de la Vivienda No. 65 de 1989, en que el Estado, representado por las direcciones municipales de la vivienda, asume el carácter de arrendador y entrega las viviendas bajo los términos, condiciones y precios, en función del interés social, lo que a nuestro juicio no deforma la Institución básica, sino que la transforma y ajusta a las necesidades de la Nueva Sociedad.

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Bibliografía

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Díaz Pairó, Antonio: Teoría General de las Obligaciones.

La Vivienda Urbana, su Evolución en el Derecho Histórico. Ministerio de Justicia.

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