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El procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria

I. Primera parte

1. Introducción

1.    La hipoteca inmobiliaria es un derecho real de garantía y de realización de valor que recae sobre bienes inmuebles y que asegura el cumplimiento y la satisfacción forzosa de un crédito mediante la concesión a su titular de la facultad de llevar a cabo la realización del valor, enejenando los bienes y percibiendo su precio a través del procedimiento legalmente establecido y cualquiera que sea en tal momento el poseedor o propietario de los mismos.*

2.    La acción en virtud de la cual el acreedor promueve la enajenación del bien hipotecado, puesto que se dirige especialmente contra éste, se denomina acción real hipotecaria; junto a la cual el acreedor cuenta con la acción personal derivada del crédito garantizado, como reconoce el artículo 105 LH al señalar que la hipoteca no limita la responsabilidad universal del deudor. De esta suerte, se le reconoce al acreedor una acción para dirigirse contra el resto del patrimonio del deudor, salvo que por pacto expreso se limite la responsabilidad a la hipotecaria, en cuyo caso la acción del acreedor «quedará limitada al importe de los bienes hipotecados y no alcanzará a los demás bienes del patrimonio del deudor».

3.    Pues bien, centrándonos en la acción real nacida de la hipoteca, en nuestro Ordenamiento se prevén cuatro procedimientos diferentes para su ejercicio:

-  El juicio declarativo ordinario, regulado en los artículos 481 y siguientes LEC.

-  El juicio ejecutivo ordinario de los artículos 1.429 y siguientes LEC, con las especialidades de los artículos 126 y 127 LH.

-  El procedimiento judicial sumario de los artículos 129 a 135 LH.

-  Y el procedimiento extrajudicial ante Notario previsto en el artículo 129 LH y regulado en los artículos 234 a 236 RH, en cuyo último procedimiento hemos de centrar nuestra atención por razón del tema objeto del presente estudio.

2. Desarrollo histórico del procedimiento ejecutivo extrajudicial

1. El Código Civil al permitir la realización de la prenda mediante su enajenación en pública subasta ante Notario y sin necesidad de pacto previo, como acertadamente pone de manifiesto Magariños Blanco, recogió lo que constituye la esencia de los derechos de garantía: la posibilidad que se otorga al acreedor de cobrar su crédito sin la colaboración del deudor mediante la realización del valor del bien gravado, procurándose por acto propio el reintegro de la cantidad que se le adeudaba.

2.    Ahora bien, es lo cierto que la evolución histórica de las distintas figuras de garantía real se desenvuelve en un doble sentido:

a)    Por un lado, en el de alcanzar un medio que otorgue al acreedor seguridad suficiente en el cobro de su crédito; y

b)    Por otro lado, limitar el exceso de poder de sus facultades que pudiera derivar en abusos de su ejercicio a través, a su vez, de una doble vía:

-  prohibición de pacto comisorio;

-  control de la enajenación o realización de la cosa que permita la obtención de un precio justo.

A través de esta doble vía se llega, por influencia del Derecho germánico, a limitarse la posibilidad de la realización hipotecaria a la vía de la ejecución judicial.

3.    La influencia germánica en este aspecto en nuestro Derecho es evidente, ya que el Derecho Romano si bien conserva la prohibición del pacto «commissorium», no obstante facultaba al acreedor para proceder por sí a la venta de la cosa pignorada caso de impago del crédito garantizado, e incluso se permitió que el mismo acreedor quedara dueño de la cosa por el valor estimado en el momento del vencimiento del débito y abonando la diferencia, fórmula que pasó a las Partidas; frente a ello el Derecho germánico sólo contemplaba la posibilidad de la ejecución judicial, fórmula que se traslada al artículo 133 de la primitiva Ley Hipotecaria de 1861 que sólo admite la misma posibilidad de ejecución judicial.

4.    Por ello, antes de la promulgación del Código Civil a nadie se le había ocurrido pactar un procedimiento de ejecución extrajudicial. Pero publicado dicho Cuerpo legal, como advierte Roca Sastre, comenzó a estipularse en las escrituras de hipoteca este último procedimiento. La validez de dicho pacto fue muy discutida, pero tanto el TS como la DGRN terminaron por aceptar el pacto y el procedimiento. En sus primeras Resoluciones la DG acostumbraba a decir que lo que resulta justo para la cosa pignorada no puede resultar injusto para la cosa hipotecada.

5.    No obstante, el procedimiento extrajudicial no alcanzó rango normativo hasta el Reglamento Hipotecario de 1915 que consagró su artículo 201 a regular los trámites esenciales del proceso, si bien con carácter subsidiario de la autonomía de la voluntad, que no tenía otros límites que los del artículo 1.255 CC al que expresamente se...

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