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A) Opción de compra

El contrato de opción al no encontrarse regulado en el CC ha tenido que configurarse por la doctrina y la jurisprudencia al amparo de las disposiciones generales sobre obligaciones y contratos, y así se ha precisado su carácter consensual y casi siempre unilateral, en el que la consumación depende exclusivamente de la decisión del optante y que si el objeto sobre el que recae es un inmueble podrá incluso tener la protección registral y afectar a terceros en base al art. 14 RH.

La opción de compra es la facultad de adquirir una cosa dentro del plazo y en las condiciones preestablecidas y, como tal, es preparatoria y unilateral, pues mientras se halla pendiente, el concedente y optatario está vinculado por el acto y nada puede hacer para frustrarlo y su consumación depende de modo exclusivo de la decisión del aceptante que, realizada dentro del plazo establecido, constriñe al titular del derecho al cumplimiento, pues el optante es el único que puede exigir la realización del contrato principal a que el optatario se obligó.

De lo dicho, cabe indicar que, siendo el contrato de opción de compra un vínculo atípico, la principal fuente de su regulación habrá que ir a buscarla en la voluntad de las partes, según dispone el art. 1255 CC, y subsidiariamente en la creación jurisprudencial que reconoce su naturaleza.

La opción de compra supone una compraventa conclusa que no necesita actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución obligatoria para el cedente, sin necesidad de más actos, lo que la diferencia del pactum de contrahendo, pues es con la aceptación cuando quedan definitivamente fijadas las recíprocas obligaciones que han de exigirse después con el nacimiento y perfección de la compraventa por obra del doble consentimiento que en el optante es simplemente retardado o pospuesto al término previsto, dependiendo la consumación del contrato de modo exclusivo de la decisión del optante, que, realizada dentro del plazo establecido, constriñe al titular del derecho al cumplimiento, bastando que se opere esa manifestación de voluntad y que le sea notificada al optatario para que, sin necesidad de ninguna otra actividad, se tenga por consumada la opción, y resultando extemporáneo el ejercicio del derecho de opción fuera del plazo establecido.

De lo expuesto se deduce que, el nacimiento de la opción de compra no supone un acto de disposición y sólo lo será cuando se compele al obligado unilateralmente a cumplir el contenido del derecho de opción.

Pero de lo dicho, cabe añadir que se ha de observar un cumplimiento escrupuloso de las condiciones pactadas; así las cosas, en cuanto al carácter vinculante del contenido específico pactado por las partes, al concertar el contrato de opción de compra, la oferta puede no siempre manifestarse de modo simple, sino con condicionantes elevados por el oferente a la cualidad de esenciales, de tal manera que si no se cumplen de modo estricto, no se produce el concurso de la oferta y la aceptación, lo que ni contradice la naturaleza del contrato de opción ni su sometimiento a las normas generales de las obligaciones y contratos, dado el principio de autonomía de la voluntad.

La opción de compra se trata de un derecho personal en que el dominio no se adquiere sino con el pago del precio de la opción y la traditio únicamente opera en dicho momento cuando se pone en "poder y posesión del comprador" la cosa vendida, de conformidad con el art. 1462 CC, o sea, lo que se concede al optante es la facultad de celebrar el futuro contrato con su declaración unilateral de voluntad, pero en su interés (entre la concesión y el ejercicio) el dominio sigue perteneciendo al concedente de la opción, y su inscripción registral invalida las facultades dispositivas del concedente realizadas en favor de terceros que no pueden ser considerados de buena fe, pero no incide sobre la atribución del bien que sigue estando en su patrimonio, si bien con la obligación de realizar la venta al optante si lo solicitase.

Una vez haya sido ejercitada la opción debidamente y comunicada al concedente es cuando se extingue o queda consumada ésta y se perfecciona el contrato de compraventa.

Existen dos momentos contractuales en la opción de compra: a) el primero referente al propio convenio opcional, que debe reunir los requisitos del art. 1261 CC y autoriza diferenciar el pacto de opción del derecho a su ejercicio que se inserta en aquél, y b) un segundo momento correspondiente a la perfección de la compraventa proyectada, consecuentemente a la ejercitación de la opción en el plazo acordado y cumpliendo las condiciones convenidas, como negocio final, cuya conclusión queda supeditada a la libre voluntad y decisión del optante, pues, realizada la opción, se perfecciona la venta, que cabe pl...

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