La Ley 23/2001 , de 31 de diciembre, de cesión de finca o edificabilidad a cambio de construcción futura

PRESENTACIÓN

El día 21 de mayo de 2002 pronuncié una Conferencia en Sabadell, sobre la Ley 23/2001. La Conferencia era más bien una mera divulgación, con pequeñas aportaciones o pinceladas propias y algunas de Javier Juárez en el ámbito fiscal, de ideas y textos facilitados por Ricardo Cabanas. La autoría del trabajo no me corresponde en exceso. Lo más que he hecho es reordenar algunas ideas, comentar algunos extremos y proponer textos. De común acuerdo con Ricardo Cabanas y Javier Juárez, hemos decidido publicarla. Atribuyase el mérito (en su caso) a ambos y no se me acuse de plagio, pues contaba -en cuanto a lo reproducido- con su consentimiento. En el ámbito literario hablan en estos casos de la intercontextualidad o algo así para justificar reproducir páginas ajenas enteras en obras propias. Como nunca he entendido tal justificación, hago honor a la verdad reconociendo el mérito de ambos. Cuando se "diga personalmente", serán opiniones de mi exclusiva responsabilidad. En lo demás, cuando les cite a ellos estará claro que es cosecha ajena. En el resto del texto ya me resulta difícil aclarar la paternidad.

La madre siempre es cierta (la revista La Notaría), pero el padre...

Javier Mico

SUMARIO: I. NOCIÓN GENERAL Y CONCEPTOS BÁSICOS RELACIONADOS. -II. APLICACIÓN ESPACIAL Y TEMPORAL DE LA LEY - III ¿ES LA LEY IMPERATIVA? - IV. FIGURAS A LAS QUE NO SE APLICA. - V LA DESAPARICIÓN DEL ART. 13 RH. - ESTUDIO DE LA LEY: -1. EL CONCEPTO DEL CONTRATO Y SUS REQUISITOS. - II. LOS ELEMENTOS DEL CONTRATO. - a) Elementos personales: cedente y cesionario. - b) Elementos reales: dependen de las modalidades del contrato. La clave. - Cesión total de la finca o edificabilidad. - 1. ¿Qué se transmite al cesionario? - 2. Régimen fiscal de la transmisión del solar. - 3. ¿Cuándo y cómo adquiere la contraprestación el cedente del solar? - 3.a. En la permuta diferida. - 3.b. En la permuta simultánea. - 4. ¿Qué adquiere el cedente del solar? - 5. Régimen fiscal de la adquisición por el cedente y su posterior transmisión. - 5.a. En la permuta diferida. - 5.b. En la permuta simultánea. - 5.c. El caso particular de la rehabilitación: su sujeción a IVA. - 5.d. La transmisión por el cesionario. - 6. Actos o escrituras a otorgar. - Cesión de cuota. - 1. ¿Qué se transmite al cesionario? - La. La creación de una comunidad romana. - 1.b. La creación de una Propiedad Horizontal con atribución ab initio de la propiedad por pisos. - 2. Régimen fiscal de la transmisión de la cuota del solar. - 3. ¿Cuándo y cómo adquiere la contraprestación el cedente de la cuota del solar? - 4. ¿Qué adquiere el cedente de la cuota? - 5. Régimen fiscal de la adquisición por el cesionario y su posterior transmisión. - 6. Actos o escrituras a otorgar. - c) Elementos formales: -Contenido del contrato y garantías. - La escritura. - III. FACULTADES RESOLUTORIAS: - 1. Facultad resolutoria implícita. - 2. Facultad resolutoria cautelar. -3. Condición resolutoria explícita y automática. - Su coste fiscal. - 3.a. Efectos frente a la cesionaria. - 3.b. Efectos frente a terceros. - * Crítica. - 4. Efectos de la resolución en cuanto a la obra. - IV. LA OPONIBILIDAD. - 1. Respecto a la transmisión del solar. - 2. Respecto al derecho a la contraprestación. -V. EL PROBLEMA DE LA FINANCIACIÓN.

I. NOCIÓN GENERAL Y CONCEPTOS BÁSICOS RELACIONADOS

1. ¿Cuál es el principal activo o patrimonio de cualquiera de ustedes? ¿Cuál es el principal activo o patrimonio de una familia catalana o española? Su vivienda. Todos quieren una. Su coste es una preocupación general del poder político. Y uno de los elementos esenciales de ese coste es el suelo.

2. Para que haya viviendas, tiene que haber suelo. Y ese suelo debe introducirse en el proceso urbanizados Esa materia se desarrolla en la Legislación Urbanística que, Dios mediante, será objeto de otras conferencias.

3. Pero dando por hecho que exista solar, ese solar debe ser puesto a disposición de quien puede desarrollarlo y construir las viviendas. El promotor puede acceder a esa propiedad por vías distintas: compraventas, aportaciones a sociedad o, la que hoy nos ocupa, la cesión del suelo o su edificabilidad (total o parcial) a cambio de parte de la construcción o rehabilitación.

4. ¿Qué ventajas tiene esta figura? a) Para el promotor:

- Adquiere suelo sin desembolso inicial.

- Paga el suelo con su propia obra.

- Goza de un importante margen de negociación: las viviendas o locales que entregará a cambio tienen un precio de venta que es valorado y percibido por el dueño del solar, pero al promotor le suponen un coste distinto e inferior.

- Disminuyen las necesidades de financiación y/o recursos propios.

- Caso de ralentización de la demanda de pisos, su riesgo será menor (al tener menos viviendas que vender).

b) Para el dueño del solar:

- Accederá a la propiedad sin soportar los riesgos de la construcción....

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