La función económica de la Publicidad Registral

1. Introducción

El presente estudio tiene la finalidad de realizar un esbozo sobre la función económica de un sistema registral (cualquier sistema registral), así como una exposición de los presupuestos necesarios para que tal función pueda ser desempeñada del modo más eficiente posible. Haré asimismo, algunas referencias históricas, así como algunas consideraciones específicas en relación a los países en transición hacia una economía de mercado.

Algunas de estas ideas ya han sido expuestas en anteriores trabajos míos, tales como "La función calificadora: una aproximación al análisis económico del Derecho"1 y en "La primera inscripción en los Registros jurídicos" trabajo éste todavía inédito y que constituyó la ponencia española al XI Congreso de Internacional de Derecho Registral.

La presente intervención es, en gran parte una adaptación de algunas de las ideas que allí se contienen al objetivo específico que se me ha encomendado.

2. Función económica. Sus presupuestos

La función económica de los sistemas regístrales puede ser contemplada desde muy diferentes aspectos y desde ópticas muy distintas. Si nos atenemos al origen histórico de la mayor parte de los sistemas regístrales, podemos afirmar que la razón inicial de su implantación fue, originariamente, posibilitar que la riqueza inmueble de un individuo, de una familia, y, por extensión, de una nación, pueda servir de garantía al crédito, la gran palanca de toda economía moderna; inicialmente al crédito agrícola, posteriormente al crédito destinado a la adquisición de la propia vivienda y, finalmente, a todo tipo de crédito. .

Sirva como ejemplo de lo dicho, La Exposición de Motivos de la primera Ley Hipotecaria española propiamente dicha, la de 1861: «Nuestras leyes hipotecarias están condenadas por la ciencia y por la razón, porque ni garantizan suficientemente la propiedad, ni ejercen saludable influencia en la propiedad pública, ni,asieianobresólidas bases el crédito territorial, ni dan actividad a la circulación el interés del dinero, ni facilitan su adquisición a los dueños de la propiedad inmue ble, ni aseguran debidamente a los que sobre esta garantía prestan sus capitales. En esta situación la reforma es urgente e indispensable para la creación de Bancos de crédito territorial, para dar certidumbre al dominio y a los demás derechos en la cosa, para poner límites a la mala fe, y para libertar al propietario del yugo de usureros despiadados".

Difícilmente se puede expresar mejor y más elocuentemente las funciones esenciales de un sistema inmobiliario registral y más específicamente, de un Registro de la Propiedad (Legal Cadastre).

La finalidad esencial, es pues, asentar sobre sólidas bases el crédito territorial, para que de ese modo puedan desarrollarse Bancos territoriales, y puedan moderarse los tipos de interés, para lo cual es necesario dar certidumbre al dominio y a los demás derechos reales sobre la cosa. Insistiendo en esta idea, continuaba diciendo la Exposición de Motivos: «La condición más esencial de todo sistema hipotecario (equivalente a "registral" en la terminología de la época), cualquiera que sean las bases en que descanse, es la fijeza, es la seguridad de la propiedad: si ésta no se registra .. desaparecen todas las garantías que puede tener el acreedor hipotecario".

Como seguía señalando la Exposición de Motivos, ya desde Colbert, todas las naciones que han abordado esta cuestión, han intentado resolver un doble problema: el de adquirir sin temor de perder lo adquirido y el de prestar sobre la propiedad raíz con la seguridad de que no sería ineficaz la hipoteca, pues "el peligro que incesantemente corren los acreedores suelen compensarlo con intereses exorbitantes".

Realmente hay muy poco que añadir a esta magistral exposición de la finalidad primaria, al menos en un sentido diacrónico, de un Registro de la Propiedad -que la propiedad inmobiliaria pueda servir de sólida garantía jurídica- así como de su presupuesto inexcusable: la s...

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