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Funciones agrarias del Registro de la Propiedad

I. Introducción.

A) La nueva concepción de la propiedad inmobiliaria.

«Los Registros de la Propiedad encierran en sus páginas el depósito de intereses permanentes del Estado; lo que en ellos se escriba, si bien algunas veces tiene limitados sus efectos a la generación que vive, ha de afectar aún más profundamente a los intereses de las generaciones venideras, que allí verán escritos los derechos de la propiedad, la serie de las sucesiones, las alianzas de las familias, la garantía del crédito y la seguridad de las transacciones verificadas en los siglos que pasaron».

Cuando estas palabras se escribieron en la Exposición de Motivos de la Ley Hipotecaria de 1861, inicio y base de nuestra actual regulación registral, sus autores estaban muy lejos de atisbar las nuevas tendencias sociales y el papel importantísimo que en este sentido está llamado a desempeñar cada vez más el Registro Inmobiliario. El etéreo inciso -«depósito de intereses permanentes del Estado»- se puso quizá para redondear la frase en una redacción florida y ampulosa, pero en ningún modo dándole su verdadera y real importancia, ya que el principio individualista y liberal empapaba la legislación de la época y la de muchos años después. Sólo pensaba en un Registro que movilizase y asegurase el tráfico de las fincas, en garantía casi exclusiva de los intereses particulares de los adquirentes de derechos, sin pensar jamás en finalidades de tipo general. La confesión es paladina en la propia Exposición de Motivos, cuando se dice: «España es una nación principalmente agrícola; y si en ella no ha prosperado la más antigua y primera de las artes tanto como es de desear, débese a la falta de capitales..., por ello debe el legislador procurar por medios indirectos que los capitales no vayan todos a buscar las empresas mercantiles o industriales, sino que también vengan en auxilio de la propiedad territorial y de la agricultura».

Se habla de agricultura, sí, pero la verdad es que se pone tan sólo como pantalla o cebo para que acudan los capitales, cuya seguridad se quiere proteger a título primario, aunque el campo pudiera resultar de paso favorecido, y así ha sido en la realidad.

Si se echa un vistazo a las reformas hipotecarias que entrañaron las leyes de 1869 y 1909 y al Código Civil de 1889, su resultado no puede ser más desolador: individualismo a ultranza y consideración de la propiedad como derecho subjetivo casi absoluto. En consecuencia, la inscripción registral sirve, según esta postura, de defensa y garantía, nunca de limitación respecto al titular protegido.

La concepción funcional del dominio y sus derechos anejos, que comporta limitaciones y aún obligaciones de carácter positivo al propietario, se va abriendo paso en la normativa y la doctrina contemporáneas de un modo cada vez más generalizado. Ello implica una adecuación de la institución registral para que no quede anquilosada al cuidar tan sólo sus funciones clásicas, manifestándose inoperante respecto a los nuevos palpitos.

La moderna legislación social española, tanto en materia de viviendas como en el ámbito rural, ha supuesto una profunda transformación del régimen jurídico de la riqueza inmobiliaria, lo que ha hecho precisas algunas innovaciones. Así se refleja en la Exposición de Motivos de la Ley de Reforma Hipotecaria de 1944: «No se desconoce que la gran transformación operada sobre el concepto y función de la propiedad inmueble ha alterado profundamente los fines que hasta el presente se reputaron característicos de la legislación inmobiliaria. Por carácter de época, los sistemas hipotecarios aspiraban casi exclusivamente a mercantilizar la tierra y a someterla totalmente a la ley de la oferta y la demanda. El nuestro centraba también su objeto en garantizar la propiedad y asentar sobre firmes bases el crédito territorial con el fin de procurar una mayor circulación de la riqueza inmobiliaria.

Pero al amparo de indeclinables deberes sociales, se considera hoy necesario vincular gran parte de la propiedad inmueble a la familia como vital base de su sostenimiento y del debido desarrollo de los valores permanentes en la humana personalidad».

Aunque el fin económico y social de la propiedad se desenvuelva con independencia casi completa de las normas hipotecarias, lo cierto es que la titularidad de las relaciones inmobiliarias va recibiendo una conformación que ha de afectar sin duda a su propio contenido, de acuerdo con la nueva visión del dominio, haciéndose resaltar el cada vez mayor interés de la comunidad y el intervencionismo estatal. El Registro puede y debe estar presente en esta evolución.

La importancia social y jurídica de que la institución registral se adapte y sume a las corrientes actuales en materia de propiedad, especialmente la agraria, no es puramente doctrinal, sino que reviste...

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