La IGJ y la adecuación de los conjuntos inmobiliarios

• Date: 04 June 2020
• Author: Ignacio Torino Zavaleta,Juan Pazos
• Published date: 04 June 2020
• Law Firm: Marval O'Farrell Mairal

En el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires, con fecha 20 de mayo de 2020, entró en vigencia la Resolución General de la Inspección General de Justicia (IGJ) 25/2020, modificada por la Resolución General IGJ 27/2020, que obliga a los clubes de campo y a todo otro conjunto inmobiliario organizados como asociación bajo forma de sociedad o como asociaciones civiles a que adecuen su organización como derecho real de propiedad horizontal en un plazo de 360 días, contado a partir del 22 de mayo de 2020.

Contexto normativo de las Resoluciones IGJ

A. Los conjuntos inmobiliarios

Una de las novedades en materia de derechos reales del Código Civil y Comercial (CCyC), que entró en vigor el 1 de agosto de 2015, fue la inclusión del derecho real de conjuntos inmobiliarios dentro de la enumeración cerrada de derechos reales permitidos (art. 1887 del CCyC). A su vez, una característica fundamental de los derechos reales es que su regulación en cuanto a sus elementos, contenido, adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es establecida solo por la ley. La configuración de un derecho real no previsto en la ley o la modificación de su estructura es nula (art. 1884 del CCyC).

El CCyC establece que son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales (art. 2073 del CCyC).

Sus elementos característicos son: cerramiento, partes comunes y privativas, estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes, reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen disciplinario, obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas. Las diversas partes, cosas y sectores comunes y privativos, así como las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman un todo no escindible (art. 2074 del CCyC).

En cuanto a su marco legal, el CCyC dispuso que (i) todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal, a los fines de conformar un derecho real de...