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engalabernos

por: 19070175:0

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Las insuficiencias del régimen de la propiedad horizontal. Casas empotradas y a caballo: la finca tridimensional

I. LAS INSUFICIENCIAS DEL RÉGIMEN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

1. La propiedad horizontal como institución jurídica de una nueva clase

En la segunda mitad del siglo xx, el crecimiento económico produce la consolidación de una clase media que alcanza una cierta posición jurídica y económica que le permite a su vez el consumo de bienes y servicios y, en particular, que empieza a demandar una vivienda en propiedad, anhelo alrededor del cual giran muchas de las expectativas vitales de muchos de sus miembros.

Estos hechos propician un importante desarrollo urbano y la consolidación o creación de las grandes ciudades, que, a su vez, actúan como reclamo de otros sectores sociales, concretamente del dedicado a la agricultura, lo que dio lugar al fenómeno de la emigración del campo a la ciudad, característica de los años cincuenta y sesenta.

Todo ello no dejó de tener influencia en el ámbito jurídico, pues motivó la creación de nuevas instituciones jurídica a la medida de las nuevas clases medias triunfantes, al tiempo que otras, características de épocas pasadas y de otras clases dirigentes, experimentan un claro declive.

Así, podríamos decir que en el ámbito del Derecho de obligaciones, el contrato de la época liberal realizado individualmente entre dos iguales da paso a la contratación en masa a través de clausulados prerredactados suscritos por contratantes desiguales, por adhesión de la parte más débil, que a su vez recurre al crédito, generalmente representado por las típicas letras y garantizado con condición resolutoria y más adelante con el préstamo hipotecario.

Y en el ámbito de los derechos reales, todas las instituciones agrarias, como el censo, desaparecen progresivamente, mientras que el desarrollo de la construcción y de las grandes ciudades, combinado con la escasez del suelo, da lugar al nacimiento de la propiedad horizontal.

Y así ha de ser, pues lo cierto que, en las relaciones entre Sociología y Derecho, los hechos sociales suelen ir por delante de su regulación. Ahora bien, también hay veces que las regulaciones impulsan y consolidan movimientos sociales en ciernes, y se podría decir que en este caso las nuevas instituciones o instrumentos jurídicos creados retroalimentaron el fenómeno hasta tal punto que de nuevo hubo que reaccionar con correctivos jurídicos que dieron lugar no ya a nuevas formas o instituciones jurídicas sino a nuevas ramas del Derecho, inclasificables en los sistemas anteriores. Así podríamos hablar del incipiente Derecho de los consumidores, que busca reequilibrar el peso de los contratantes, y el Urbanismo, que busca la racionalización del desarrollo urbano.

Pero con ello nos alejamos ya de nuestro objetivo, al que íbamos bien encaminados: la propiedad horizontal. La promulgación de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960 sirvió pues de consagración del dominio de una nueva clase social. Del dominio social y del dominio jurídico, pues ya no hablamos de la típica propiedad rústica o urbana, sino de un derecho de propiedad si no más limitado, por lo menos más complicado: la falta de espacio hace que se racionalice su uso a través de combinaciones de zonas privadas y de zonas comunes.

2. Las insuficiencias del régimen como prototipo del conjunto inmobiliario

Ahora bien, aunque esta regulación consolidara un fenómeno incipiente entonces y en cierto sentido lo alimentara, también es cierto que, como señalaron muchos autores, la ley de propiedad horizontal nació ya anticuada pues con sus escasos 21 artículos de 1960 mal podía hacer frente a la enorme expansión del fenómeno urbanístico y constructivo que se estaba produciendo.

Así se han señalado como insuficiencias el excesivo juego de la unanimidad en la adopción de los acuerdos, la indefinición de la naturaleza de los órganos del régimen de propiedad horizontal, la regulación de los gastos de comunidad y la forma de exigirlos (al menos en su redacción original).

Sin embargo, a los efectos de esta ponencia me voy a centrar en las insuficiencias que se derivan de la propiedad horizontal como mutación jurídico-real, es decir, en cuanto configurador de un objeto de derechos.

Y lo primero que hay que decir es que fue un gran «invento» combinar las distintas unidades inmobiliarias objeto de propiedades separadas integrándolas, con los elementos comunes, en una sola cosa. La doctrina ha insistido en que existen propiedades separadas, desechándose la idea de comunidad sobre todo el edificio, aunque, como dice Peña(1) no puede negarse que en cierta medida persiste la idea de que los titulares de las diversas propiedades separadas son a la vez cotitulares de todo el edificio en su conjunto.

Por ello, aunque la regulación de la propiedad horizontal se ha aplicado por analogía a variados fenómenos y algunas leyes se han remitido especialmente a ella y de hecho ha actuado como prototipo y modelo de objeto jurídico complejo, también es cierto que su normativa es insuficiente e inadecu...

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