I. Intereses remuneratorios e intereses moratorios: precisión conceptual y consecuencias: 1. Precisión conceptual y terminológica: a) Los intereses remuneratorios como contraprestación por la utilización de un capital ajeno durante el tiempo pactado y los intereses moratorios como indemnización por la mora en el cumplimiento de la obligación de devolverlo. Los llamados intereses moratorios incluyen intereses remuneratorios y moratorios en sentido estricto; b) Los intereses remuneratorios sólo existen si se han pactado, no así los moratorios; c) La ausencia de convenio de intereses, que -según el artículo 1108- origina la aplicación del interés legal cuando hay mora del deudor, no se refiere sólo al convenio específico de intereses para el supuesto de la mora del deudor, sino también al convenio de interés remuneratorio. 2. Consecuencias de estas precisiones: Aun no habiéndose pactado la extensión de la hipoteca a los llamados intereses moratorios, quedarían cubiertos los intereses devengados después de finalizado el plazo de duración del préstamo por el tipo de los intereses remuneratorios (intereses moratorios en el tramo coincidente con los remuneratorios). -II. Intereses remuneratorios: 1. La garantía hipotecaria se extiende a los intereses remuneratorios sin necesidad de pacto expreso: a) Es la solución implícita de la Ley Hipotecaria. 2. El límite a la garantía hipotecaria por intereses remuneratorios cuando hay perjuicio de tercero del artículo 114 LH: los dos últimos años transcurridos y la parte vencida de la anualidad corriente (ampliables por pacto a un máximo de cinco): a) La norma en la Ley Hipotecaria española sigue el modelo de los Códigos civiles francés e italiano y, aunque con distinta formulación, tiene el mismo significado; b) El artículo 114 garantiza frente a terceros los intereses devengados y no pagados durante las fechas del período temporal individualizado según los criterios que establece, y no una cuantía teórica de intereses resultante de aplicar el tipo pactado a la totalidad del capital prestado durante el número de meses comprendidos en las dos últimas anualidades y la corriente, prescindiendo de las fechas de devengo de los intereses impagados; c) Según la Ley Hipotecaria este límite sólo juega en beneficio de terceros; d) A pesar de que la ley no limita los intereses cubiertos por la hipoteca entre partes, es frecuente que las escrituras de préstamos hipotecarios los limiten convencionalmente, quizás, por razones fiscales. 3. Justificación del límite del artículo 114: a) La Exposición de Motivos de la Ley de 1861 justifica inicialmente el límite en términos de la protección del tercer adquirente y los Códigos francés e italiano en términos de exigencia de los principios de especialidad y publicidad; b) Sin embargo, analizando a fondo la justificación de la Exposición de Motivos de la Ley Hipotecaria española de 1861, coincide con las justificaciones aducidas por la doctrina francesa e italiana; c) El tercero de la Exposición de Motivos parece limitarse al tercer poseedor y el tercero de los Códigos civiles francés e italiano parece ser más amplio e incluir, incluso, otros acreedores del deudor; d) La limitación de la cuantía de intereses garantizados no es una exigencia de los principios de especialidad y publicidad. Sólo cabe fundamentarla en razones prácticas (fijar la verdadera solvencia patrimonial del deudor o evitar posibles fraudes) y podría suprimirse sin especiales inconvenientes. 4. Cómputo del período de tiempo al que se circunscribe la responsabilidad hipotecaria por intereses en virtud del artículo 114: a) Enumeración de los problemas que plantea el cómputo de tiempo: momento a partir del cual se fija retrospectivamente el cómputo de las anualidades y cómo se determina la anualidad corriente; b) Momento a partir del cual, retrospectivamente, se inicia el cómputo. Posibles soluciones teóricas: computar las anualidades hacia adelante a partir del primer día del período de intereses impagados o hacia atrás a partir del último día de este período. La redacción del artículo 114 impide la primera solución. En la solución del problema incide otro: si a los intereses devengados durante el procedimiento también les afecta el límite del artículo 114 LH; c) La solución del Derecho francés: las anualidades se cuentan retrospectivamente a partir de la resolución judicial de adjudicación de la finca al mejor postor, pero también quedan cubiertos los intereses que se devenguen con posterioridad (el procedimiento francés aún puede alargarse), hasta que el acreedor cobra; d) La solución del Derecho italiano: las anualidades se cuentan retrospectivamente a partir de la resolución judicial con que se inicia la ejecución, pero los intereses devengados posteriormente durante el procedimiento quedan cubiertos, aunque sólo hasta la venta de la finca y por el interés legal; e) La solución en el Derecho español: según una opinión doctrinal bastante extendida, seguida por alguna sentencia, se computan las anualidades del 114 retrospectivamente a partir de la fecha de presentación de la demanda de ejecución, pero los intereses devengados durante el procedimiento también quedan garantizados. Según otra opinión las anualidades se computan retrospectivamente a partir de la fecha de celebración de la subasta, aunque se haya alargado el procedimiento y no queden cubiertos todos los intereses adeudados; f) Los intereses devengados durante el procedimiento a los que no alcanza el límite del artículo 114 LH serán los moratorios. En el caso excepcional de que durante el procedimiento también se devenguen intereses remuneratorios es dudoso que no se vean afectados por este límite; g) El problema de la anualidad corriente: los años se cuentan a partir del primer día del período de intereses devengados no pagados. Esta fórmula permite que, aleatoriamente, la anualidad corriente varíe de uno a doce meses; h) Problema que plantea la variabilidad de la cuantía de intereses en la aplicación del artículo 114 LH. El Tribunal Supremo -en el supuesto de préstamos de amortización gradual- ha decidido que la variabilidad de los intereses no afecta a la cifra de intereses garantizados frente a terceros que será la misma cualesquiera que sean las fechas de las anualidades que se computen; i) Es dudoso que la solución del Tribunal Supremo se ajuste a lo ordenado por el artículo 114 LH; j) El límite del 114 LH como una cuantía teórica de aplicar el tipo pactado a la totalidad del capital prestado durante el tiempo determinado por la parte vencida de la anualidad corriente y las dos anualidades anteriores, prescindiendo de las fechas de devengo de los intereses impagados, o como los intereses efectivamente devengados y no pagados durante el período temporal concreto en que se sitúa la parte vencida de la anualidad corriente y las dos anteriores: consecuencias de entenderlo de una forma o de otra. 5. ¿Quién es el tercero del artículo 114 LH:? a) Terceros no son sólo adquirentes de derechos reales, sino también los acreedores personales del deudor que han obtenido una anotación de embargo; ¿y si no la han obtenido?; b) No son terceros los herederos del deudor, el comprador de la finca hipotecada que se subroga en la posición del deudor ni el hipotecante no deudor; c) Dentro del concepto de tercero también lo están los posteriores a la nota marginal del Registro de existencia del procedimiento; d) El tercero del artículo 114 no es el mismo que el del artículo 34 y, por tanto, no ha de cumplir los mismos requisitos que éste. -III. Intereses variables: 1. Validez de las cláusulas de tipo de interés variable: Son válidas siempre que cumplan los requisitos legales. 2. Requisitos de las cláusulas de interés variable para que se puedan ejecutar a través del procedimiento del artículo 131 de la LH: a) Fijación de un límite máximo al tipo de interés variable; b) La aportación, junto con la demanda, del documento que permita apreciar el tipo aplicable a cada período de tiempo. -IV. Intereses moratorios: 1. Pacto expreso de garantía de los intereses moratorios: a) Para que los intereses moratorios (pueden imponerse sobre las cantidades adeudadas por capital, intereses, gastos que el acreedor ha tenido que pagar por cuenta del deudor -suplidos-) queden cubiertos por la hipoteca se requiere un pacto expreso en este sentido. 2. Requisitos exigidos por la DGRN para inscripción de las hipotecas en garantía de intereses moratorios: a) Un tope máximo de garantía y con respeto de las demás exigencias requeridas por las especiales características de las hipotecas de seguridad (sistema de liquidación del débito, posibilidades de impugnación, duración, etc.); b) En la práctica el tope máximo de garantía por intereses moratorios se determina fijando un número de años de intereses por el que responde la hipoteca o fijando una cantidad máxima; pero la primera fórmula plantea problemas, aunque las exigencias de la buena fe llevan a admitir la validez de las cláusulas que la utilicen y suplir sus deficiencias; c) La fórmula de determinar el tope máximo en la escritura fijando sólo el tipo de intereses moratorios es, en principio, insuficiente; d) La insuficiencia de la fórmula anterior no queda salvada aunque la pongamos en relación con el artículo 114 de la LH; e) El tope máximo de garantía por intereses moratorios ha de venir diferenciado de las cantidades de las que responde la hipoteca en virtud de otros conceptos. En nuestra opinión tal requisito podría suprimirse; f) Las RRDGRN de 23 y 26 de octubre de 1987 sientan la doctrina, en nuestra opinión infundada, de que hay una cuantía máxima de la que no pueden exceder la suma de los intereses remuneratorios y moratorios garantizados por la hipoteca y esta cuantía máxima son cinco años de intereses remuneratorios. 3. Exigencias de la DGRN para que los intereses moratorios puedan ser ejecutados mediante el procedimiento del artículo 131 LH: a) Construcción del título suficiente en el que se declare el nacimiento, exigencia y cuantía de la deuda a que la morosidad diere lugar. Sin embargo, esto no obsta a que puedan ejecutarse los intereses moratorios a través del procedimiento del artículo 131 LH; b) La escritura de hipoteca ha de determinar el modo de fijación de la cuantía de los intereses moratorios (sistema de liquidación del crédito, posibilidad de impugnación, duración); pero la práctica judicial prescinde de este requisito; c) La LH exige que la escritura hipotecaria contenga los extremos anteriores en la hipoteca en garantía de cuentas corriente de crédito (en otras hipotecas de máximo -obligaciones con cláusula de estabilización e interés variable- no exige expresamente ningún requisito); d) Los requisitos anteriores no son aplicables analógicamente al supuesto de hipoteca en garantía de intereses moratorios. 4. Si a los intereses moratorios se aplica el límite del artículo 114: a) La DGRN aplica este límite, pero entendiendo -sin fundamento legal, en nuestra opinión- que la suma de intereses remuneratorios y moratorios cubierta por la hipoteca, no puede exceder, por imperativo legal, a cinco anualidades de intereses remuneratorios; b) El límite del artículo 114 LH también se aplica a los intereses moratorios de modo que sólo estarán garantizados los devengados dentro del período delimitado por la parte vencida de la anualidad corriente y las dos anteriores, salvo se pacte la ampliación a cinco anualidades. -V. Liquidación de intereses remuneratorios y moratorios en el procedimiento judicial sumario de ejecución hipotecaria: 1. Momento en que se efectúa la liquidación: Una vez consignado el precio; hay razones para no practicarla después de adjudicada la finca en la subasta, pero antes de la consignación del precio. Especialidad en el caso de que el adjudicatario sea el acreedor. 2. Hasta qué fecha se calculan los intereses: En la práctica judicial se liquidan los intereses hasta la fecha de celebración de la subasta. 3. Cálculo de los intereses remuneratorios. A los intereses remuneratorios que se debían a la fecha de la presentación de la demanda hay que añadir los que se devenguen durante el procedimiento, si es que se devengan. 4. Cálculo de los intereses moratorios: A los intereses moratorios que se debían a la fecha de presentación de la demanda hay que añadir los que se devenguen durante el procedimiento. En los préstamos de amortización gradual con cláusula de vencimiento anticipado los intereses moratorios se calculan sobre la totalidad de las cantidades pendientes de devolución o sólo sobre las cuotas que, según el plan de amortización pactado, tenía que haber recibido el prestamista durante el procedimiento, dependiendo de los términos del contrato. 5. Procedimiento de liquidación de intereses: a) En la práctica no hay un criterio uniforme en el procedimiento de liquidación de intereses; b) Algunos Juzgados aplican el procedimiento que prevé la LEC para liquidar los daños y perjuicios a los que ha condenado una sentencia cuando ésta no fija su importe en cantidad líquida (arts. 928 a 931 y, en su caso, 937 a 945); c) Otros aplican el procedimiento de la liquidación de costas (arts. 426 y ss. LEC) que remite al trámite de los incidentes cuando hay oposición del deudor; d) Al deudor se le ha de notificar la liquidación de intereses aunque no haya comparecido en el procedimiento; también a los titulares de cargas posteriores que han comparecido.

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