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juicio de desahuicio

por: 18540471:0

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El juicio de desahucio

1. El nuevo juicio de desahucio.

Conforme previene el artículo 39.3 LAU:

«Se tramitarán por el procedimiento establecido para el juicio de desahucio en los artículos 1.570 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil las demandas que se interpongan por precario, por extinción del plazo del arriendo o por resolución del mismo por falta de pago de las cantidades a que se refiere la causa primera del apartado 2 del artículo 27 de esta Ley.»

Como se recordará, con anterioridad a la vigente LAU, no existía un único juicio de desahucio, sino varios. Por ello resultaba siempre necesario adjetivarlos, para distinguir así entre el desahucio común o «desahucio LEC» y el corrientemente denominado «desahucio LAU» -que no era sino el propio desahucio de la LEC pero con numerosas e importantes especialidades procedimentales-. Hoy, ya sólo existe un único juicio de desahucio puesto que la LAU, como hemos visto(212), se limita a efectuar una remisión genérica a los artículos 1570 y siguientes LEC(213) Deberemos pues olvidar la vieja terminología («desahucio LEC» versus «desahucio LAU») y adquirir ya el hábito de referirnos al «juicio -o proceso- de desahucio, sin mayores adjetivaciones(214). Sin embargo, la LAU (Disposición Adicional Quinta) ha modificado relevantes aspectos de la regulación del juicio de desahucio contenida en la LEC, y, por tanto, este hoy único juicio de desahucio no es exactamente ninguno de los dos que hasta ahora conocíamos, extremo éste justificativo de que nos refiramos al «nuevo juicio de desahucio».(215)

2. El juicio de desahucio: naturaleza y objeto.

La naturaleza, objeto y definición misma del juicio de desahucio no son cuestión pacífica.(216) No hay duda de que se trata de un proceso especial -pues no es obviamente un proceso ordinario-, pero sí hay discusión sobre si se trata de un proceso de cognición sumaria o plenaria. Tampoco hay acuerdo respecto de su objeto pues mientras algunos autores ponen el acento en la resolución del contrato arrendaticio, otros lo hacen en la recuperación posesoria de la cosa.(217)

En efecto, siendo pacífico el carácter cognoscitivo del juicio de desahucio(218), los autores no coinciden en la delimitación de su objeto, pues, como ya se ha avanzado, mientras algunos autores destacan el aspecto declarativo del juicio, otros fijan particularmente su atención en los efectos que se derivan de la ejecución.(219) A nuestro entender, cualquier posicionamiento acerca del objeto procesal del juicio de desahucio debe partir de la premisa de que dicho proceso de desahucio excede el ámbito material del contrato de arrendamiento(220), por cuanto la posesión del ocupante puede asimismo derivar de una relación jurídica distinta(221), o bien tratarse de una posesión meramente tolerada o incluso inconsentida(222). Así las cosas, lo verdaderamente característico del juicio de desahucio es la recuperación posesoria de la cosa(223), si bien esa recuperación posesoria requerirá frecuentemente, como premisa, la previa declaración resolutoria del contrato arrendaticio o declaración equivalente respecto de otra relación jurídica distinta.

En su virtud, el juicio de desahucio es -según la definición que proponemos- un proceso de cognición especial y sumaria que tiene por objeto la desposesión del demandado (dejacio) y consecuente recuperación posesoria del actor, previa en su caso, resolución del contrato de arrendamiento u otra figura afín en cuya virtud venía poseyendo el demandado.

Como hemos afirmado, el juicio de desahucio es un proceso de carácter sumario -entendiendo como tal aquel que tiene limitados los medios de ataque o defensa o, lo que es lo mismo, tiene limitada la cognición-,(224)(225) Por ende, tratándose de un proceso sumario, su utilización no es preceptiva, sino facultativa o electiva. Si el actor pretende acumular otras acciones que no tengan cabida en el juicio especial sumario de desahucio puede perfectamente acudir directamente al juicio plenario.(226) De igual modo, el actor puede asimismo renunciar al sumario y acudir directamente al juicio plenario - vg. porque prefiere disponer del mayor plazo probatorio previsto en el juico de cognición- aun cuando sólo ejercite acciones que sí tengan cabida en el juicio sumario.(227)

3. Ámbito.

De conformidad con lo previsto en el artículo 39.3 LAU se tramitarán por el proceso de desahucio las demandas que se interpongan:

a) por precario,

b) por extinción del plazo del arriendo, o

c) por resolución del arriendo por falta de pago de las cantidades a que se refiere la causa primera del apartado 2 del artículo 27 LAU.

Prima facie, tres son pues aparentemente las causas que, según la actual LAU, permiten ejercitar la acción de desahucio, frente a la única -falta de pago- permitida por la anterior LAU de 1964.(228)

Obsérvese empero que la primera de la causas de desahucio previstas, el precario, no debería figurar contemplada en la regulación de la LAU, pues el precario es la negac...

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