El alcance del control de legalidad de las licencias urbanísticas. Un ejemplo: la cláusula salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio de terceros

1. Planteamiento de la cuestión.

Es sabido que en los expedientes de licencias urbanísticas el Ayuntamiento deberá comprobar, en la fase de iniciación del procedimiento, si la solicitud viene acompañada de la documentación preceptiva, entre la que podemos distinguir esencialmente: el proyecto o documento que le sustituya (según el tipo de actividad proyectada) y las licencias o autorizaciones concurrentes previas, según las normas sectoriales aplicables al supuesto de hecho. Pues bien, en principio, podríamos considerar que al Ayuntamiento no debería importarle quién es el propietario de los terrenos o que lazos jurídicos unen al solicitante con el espacio físico donde pretende realizar dicha actividad, es decir, lo que tradicionalmente se ha sintetizado en el principio o cláusula recogida en el artículo 12.1 del Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales de 17 de junio de 1955 (en adelante, RS): «Las autorizaciones y licencias se entenderán otorgadas salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio del de tercero». A pesar de que dicho precepto sea el más importante y utilizado al tratar este tema no hemos de olvidar el alcance del artículo 10 del mismo texto cuando dice que: «Los actos de las Corporaciones Locales por los que se intervenga la acción de los administrados producirán efectos entre la Corporación y el sujeto a cuya actividad se refieran, pero no alterarán las situaciones jurídicas privadas entre éste y las demás personas».

Sin embargo, dicha tendencia ha cambiado en las normas de algunas Comunidades Autónomas, así el Decreto Legislativo 1/2004, de 28 de diciembre de 2004, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de Castilla-La Mancha (en adelante, TRLOTAU) establece en los artículos, 2.31, 161.2, a) y 112.2 que para poder llevar a cabo actividades urbanísticas hay que ser propietario o acreditar un derecho bastante para su ejecución. Por eso, el citado artículo 161.2, a) determina que junto con la solicitud habrá que acreditar la propiedad o, en su caso, un derecho suficiente sobre el bien inmueble objeto de la actuación para poder ejercer los derechos subjetivos de carácter urbanístico.

En el mismo sentido que la norma de Castilla-La Mancha otras disposiciones autonómicas han previsto que se acredite ese derecho suficiente. Por ejemplo: el artículo 176.2 a) de la Ley 15/2001, de 14 de diciembre, del Suelo y Ordenación Territorial de Extremadura determina la necesidad de acompañar junto con la solicitud la acreditación de derecho bastante para realizar la construcción, edificación o uso del suelo pretendido. Junto a Extremadura, la Comunidad de Madrid, en el artículo 148.2, a) de la Ley 9/2001, de 17 de julio, de su Ley del Suelo, establece, en cuanto al procedimiento para la calificación urbanística, que sólo podrá iniciarse a instancia de interesado acompañada de documentación acreditativa, como mínimo, de la identidad del solicitante, la titularidad de derecho bastante sobre la o las unidades mínimas y completas correspondientes2. En el mismo sentido, el artículo 27.2 del Decre-to Legislativo 1/2000, de 8 de mayo, por el que se aprueba el Texto Refundido de ...

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