Ley 430

I. Concepto y naturaleza jurídica del derecho de superficie

El concepto legal del derecho de superficie en Derecho navarro lo proporciona la ley 430 que lo define como un derecho real que confiere la facultad de construir en suelo ajeno y de mantener separada la propiedad de lo construido.

1. Las dos fases del derecho de superficie

La definición legal refleja las dos fases del derecho de superficie: la anterior y la posterior al ejercicio del derecho. En la primera fase, el titular del derecho detenta la facultad de construir en suelo ajeno y, en la segunda, adquiere la propiedad de lo construido.

A) La fase anterior a su ejercicio: la facultad de construir que otorga el derecho de superficie

El derecho de superficie es un derecho real en cosa ajena que se origina al desmembrar, del haz de facultades que integran el dominio inmobiliario, la de construir, atribuyéndola a otro sujeto.

Para dar la medida exacta de la importancia de la facultad que se extirpa del contenido del derecho de propiedad a través de la constitución del derecho de superficie y que, por lo tanto, integra el contenido de éste, puede ponerse de relieve cómo, una vez ejercitado este derecho y producidos los efectos que le son propios, parece como si el derecho de propiedad que subsiste sobre ese solar quedara vacío de contenido. En efecto, si el propietario del suelo, como consecuencia de la constitución de un derecho de superficie no puede construir sobre el mismo, ¿en qué consiste su derecho de propiedad? ¿a qué queda reducida su titularidad? Vamos a llevar el supuesto de hecho al límite, imaginando la constitución sobre un mismo solar de un derecho de superficie para construir por encima y otro para construir por debajo. En tal caso, ni la construcción superficial, ni la subterránea, van a pertenecer al propietario del suelo concedente de esos derechos, sin embargo, sigue siendo dueño del suelo; no obstante, resulta difícil concretar físicamente el asiento de su derecho de propiedad. En un caso como éste, el suelo, que es objeto del derecho de propiedad, se convierte en una magnitud bidi-mensional, pudiéndose decir incluso que pasa a ser una ficción jurídica a los solos efectos de proporcionar los límites precisos de cada titularidad jurídico-real y de concentrar el resto de facultades que -no incorporadas al derecho de superficie- siguen integrando el derecho de propiedad sobre esa finca. Ahora bien esas facultades residuales, al estar el derecho de propiedad privado de la más importante -no sólo por lo que en sí misma supone sino porque no permite ejercitar otras, como la de cultivar, por ejemplo-, ven mermada su trascendencia jurídico-eco-nómica: cierto que el propietario del suelo gravado con un derecho de superficie puede hipotecarlo, pero, por supuesto, la cuantía del crédito que puede obtenerse con tal titularidad no es la misma que se obtendría de estar integrado el derecho de propiedad por la facultad de construir.

El titular del derecho de superficie otorga, por tanto, a su titular la facultad de construir en suelo ajeno 124.

B) La fase posterior al ejercicio del derecho:

la adquisición de la...

If you are already a vLex customer, Access Here