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El objeto de la publicidad en nuestro sistema inmobiliario registral: la situación jurídica de los inmuebles y las limitaciones dispositivas y de capacidad de obrar del titular

En la misma perspectiva de nuestros anteriores trabajos sobre la publicidad 1registral inmobiliaria 2, el que aquí comenzamos tratara de captar y exponer su materia atendiendo a la peculiaridad que la misma reviste en nuestro Derecho frente a los habituales modelos latino (francés) y germánico (alemán y suizo). Desde tal punto de vista, será un trabajo, aunque extenso, incompleto tanto en la selección de los temas tratados como en el tratamiento de los seleccionados; pero, sobre todo, será un trabajo de estructuración y sistemática difícil y discutible.

Incompleto: El enfoque adoptado nos llevara a centramos en los clásicos lugares comunes de la determinación del objeto de la publicidad registral. Supone ello descartar, de entrada, el estudio de aspectos o problemas relativos al tema, que, por ser de aparición mas reciente, pugnan todavía por abrirse su propio hueco e instalarse por derecho propio en su tratamiento general, y que, por su novedad y complejidad, exigirían un tratamiento monográfico: es el caso de la publicidad registral de las situaciones urbanisticas. Pero supone también la limitación en el estudio de los temas que vamos a tratar: no podremos ni deberemos ocupamos de ellos en si mismos de modo integro o completo; nos cetiremos a su consideración en cuanto resultan alcanzados por la publicidad registral inmobiliaria y contribuyen a la determinación de su objeto. De acuerdo con este plan trataremos: del concepto del derecho real, no tanto en si y por si, sino para situarlo como exponente incompleto de la relación jurídico-real, que, contemplada en la integridad de su contenido, exige llevar a ella no sólo sus manifestaciones positivas -los derechos reales- sino también las afecciones o cargas que, sin constituir derecho real nuevo y distinto, disminuyen o recortan los ya constituidos y por ellas gravados; del problema del numerus apertus de los derechos y cargas reales, teniendo que superar la sensacion de cansancio que su planteamiento produce hoy a la doctrina y debiendo centrar nuestra atencion en sus aspectos mas polemicos y de mayor incidencia en la delimitacion del objeto en concreto de la publicidad registral; del acto o contrato de trascendencia real, en cuanto cauce negocial por donde discurre el numero-aperturismo de nuestros derechos reales y objeto inmediato o materia de la toma de razon registral de acuerdo con lo que establecen, principalmente, los artículos 1 de la Ley y 7 del Reglamento Hipotecario; de la relación entre el objeto de la inscripción y el de la publicidad registral, naturalmente sin pretender el estudio completo y separado de una y otro, ni siquiera el del objeto de cada una de ellas, sino atendiendo unicamente a la indagacion de su continuidad o transmutacion: ¿publica el Registro lo que la inscripción recoge, o es distinto lo que en el Registro se inscribe y lo que desde él se publica?; de las resoluciones limitadoras de la capacidad de obrar y del poder dispositivo del titular registral, tampoco en la totalidad de sus aspectos, sino en cuanto contenido complementario del objeto de la publicidad registral en un sistema inmobiliario donde se pretende tapar desde el Registro de la Propiedad cualquier vía de penetración a la inseguridad de las adquisiciones de buena fe; de los arrendamientos inmobiliarios, en su consideración de generadores de derechos personales excepcionalmente admitidos a inscripcion, y de la ratio y efectos de su publicidad.

Además de incompleto, decíamos, va a ser este un trabajo de difícil estructuración y polémica sistemática. No puede sorprender que así tenga que ser. Discutible y problemática ha llegado a ser, y continua siéndolo, en el Derecho moderno la misma definición de la figura del derecho real, y la adscripción a ella de determinados derechos de naturaleza discutida o considerada ambivalente; discutible resulta todavía a nuestra doctrina la consagración de su numerus apertus en nuestro Derecho y el reconocimiento de su amplio y general alcance; inexplorada esta en ella todavía, practicamente, la noción legal del acto o contrato de trascendencia real... Y todo ello, teniendo que convivir con un mecanismo de publicidad que, sin poder prescindir de la categoría y de la delimitación del derecho real, tiene que echarse a andar sin poder esperar a que en la doctrina se haga la paz en cada uno de los puntos implicados en su organizacion y funcionamiento. Se entiende así que desde las necesidades de la practica y en torno a la seguridad del criterio decisorio de la ley, se haya derivado en estas materias hacia una actitud doctrinal pragmática que, agotada y batiéndose en retirada, busca en la distinción entre derechos inscribibles y no inscribibles el refugio donde instalarse una vez renunciada la imposible conquista de la noción del derecho real y de su neta diferenciación frente al derecho de crédito. Es, sin duda, explicable, pero nos condena a tener que andar sin rumbo propio ni clave...

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