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Los sistemas registrales en el marco del Derecho privado europeo: reflexiones comparatistas sobre la inscripción registral como formalidad de los contratos

Este trabajo tiene su base en la ponencia del autor en el seminario internacional European perspectives on the role of public authorities in contractual form and formality, celebrado en la Universidad de Münster, el 6 de febrero de 2004. El autor desea dejar constancia de su gratitud por las observaciones que han enriquecido el ensayo tanto de los participantes como, especialmente, de los organizadores del seminario (Reiner Schulze, Simon Whittaker y Martín Ebers). Asimismo agradece las valiosas sugerencias y reflexiones de Pedro de Pablo Contreras, Fernando Canals Brage, Esther Arroyo i Amayuelas y Andrés Domínguez Luelmo, que tuvieron la gentileza de leer el original y proyectar su agudeza intelectual sobre él. Por supuesto, la única responsabilidad por las tesis reflejadas y por las eventuales inexactitudes corresponde a quien esto suscribe.

La investigación se enmarca en el proyecto núm. SEJ2004-08057-C03-01/JURI, financiado por el Ministerio de Educación y Ciencia, titulado "Transformaciones en el sistema inmobiliario registral español: las garantías constitucionales en el procedimiento registral y el reto de la convergencia europea en la protección de los derechos subjetivos".

l. Planteamiento

Una forma realista de acometer la comparación de los diversos sistemas registrales existentes en el seno de la Unión Europea y su relación con el acervo comunitario estriba en partir del Derecho contractual, que es un ámbito parcialmente armonizado y sujeto a una pujante actividad de revisión normativa y académica en el entorno europeo. Este estudio se vertebra sobre dos ideas: el papel de la inscripción registral como una formalidad necesaria para la plena eficacia de ciertos contratos y la incidencia de la disparidad de los sistemas registrales, que acogen esa formalidad, en el acquis communautaire existente y en el proceso de armonización jurídica europea.

Respecto a la inscripción como formalidad contractual, su exacta delimitación necesitará atender a varios factores no homogéneos dentro de los Estados miembros de la Unión Europea. En concreto, por un lado, existen sistemas legales que imponen la inscripción obligatoria y/o constitutiva cuando un contrato cree derechos reales sobre inmuebles; en estos sistemas, la falta de inscripción puede traer diversas consecuencias sobre la validez o la eficacia del contrato mismo. En otros sistemas la inscripción es voluntaria, pero su ausencia comporta importantes recortes a la eficacia del contrato en relación con terceros. Por otro lado, el significado jurídico de la publicidad que otorga el Registro de la Propiedad es muy distinto en cada jurisdicción; la distinción entre sistemas de "inscripción de documentos" y sistemas de "inscripción de titularidades" fractura el mapa europeo más allá de la dicotomía entre Civil Law y Common Law, e incluso entre sistemas germánicos y sistemas latinos. Ninguna de estas usuales dicotomías se corresponde con aquella distinción, introduciendo un nuevo factor de divergencia.

La intervención de autoridades públicas en el proceso contractual tiene su máximo exponente, respecto a los contratos sobre derechos reales inmobiliarios, en la actividad de los Notarios y de los Registradores 1. Mientras sólo 19 de los Estados miembros de Civil Law de la VE cuentan con Notarios, agrupados en la Conferencia de los Notarios de la Unión Europea (CNUE) 2, los 25 países comunitarios cuentan con Registros de la Propiedad, bajo la responsabilidad de Registradores, si bien éstos poseen muy diversas funciones, incardinaciones en la Administración Pública (algunos forman parte del Ministerio de Economía, otros del de Justicia o de la organización judicial) 3 y formación, según cada Derecho nacional. En el proceso de transmisión de derechos reales sobre inmuebles el Notario (o el solicitor en el área anglosajona, con rasgos diferentes) y el Registrador actúan de forma cronológicamente sucesiva, para cumplir un doble filtro de legalidad y de formas, una comprobación de adecuación a la legalidad por los Notarios y un auténtico control de legalidad (en algunos países, donde rige un sistema de calificación serio e independiente) por los Registradores. En primer lugar, el Notario hace tanto de "asesor privado" como de "oficial público" para las partes: averigua la titularidad legítima, asesora a los contratantes sobre la legalidad civil y fiscal, redacta técnicamente el pacto y lo convierte en un documento auténtico certificado por su función pública (notarial deed, escritura pública o acte authentique). Ese documento transmite una información objetiva al Registro 4. A partir de ese momento, el Registrador comprueba la validez formal del documento, la ausencia de contradicción con otros asientos registrales y, según el filtro de entrada al Registro (input) sea más débil o más fuerte en función de los efectos de la publicidad registral del sistema (output) 5, el Registrador pod...

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