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La notificación al deudor de la cesión del crédito hipotecario

INTRODUCCIÓN

La cesión de un crédito hipotecario es perfectamente posible realizarla siempre y cuando se cumplan los requisitos establecidos en el párrafo primero del artículo 149 de la Ley hipotecaria (en adelante LH), que son los siguientes: 1.º que la cesión se haga en escritura pública; 2.º que de la cesión se de conocimiento al deudor y, 3.º que dicha transmisión se inscriba en el Registro de la Propiedad.

La problemática en torno a la transmisión de créditos hipotecarios se centra, fundamentalmente, en estas exigencias legales que se acaban de enumerar, pues no queda claro si se trata de requisitos que sean necesarios para la validez de la cesión, o para su eficacia, o solamente para la producción de determinados efectos. Como punto de partida deben diferenciarse los requisitos que son necesarios para que pueda tener lugar la cesión del crédito hipotecario de cedente a cesionario, de aquellos que se precisan para la eficacia de la cesión frente al deudor y frente a terceros.

Habiéndome ocupado anteriormente en otro trabajo tanto de la eficacia de la cesión inter partes, cuanto de la oponibilidad de la cesión del crédito hipotecario frente a los terceros mediante su inscripción en el Registro de la Propiedad 1, voy a tratar aquí el complejo asunto de la eficacia de la transmisión de un crédito garantizado con hipoteca frente al deudor cedido. Partiendo de la consideración de que el deudor es un tercero en el contrato de cesión, la Ley hipotecaria establece —como ya he dicho— que de la cesión «se de conocimiento al deudor», a menos que éste hubiera renunciado en escritura pública a ser notificado, de acuerdo con lo establecido en el artículo 242 del Reglamento hipotecario (en adelante RH), o bien que se trate de hipotecas constituidas para garantizar obligaciones transferibles por endoso o títulos al portador, en cuyo caso no es necesario, por disposición expresa del artículo 150 de la Ley hipotecaria, que la transmisión de los créditos garantizados con dichas hipotecas se ponga en conocimiento del deudor 2.

Y digo que se trata de un tema complejo porque son numerosas las cuestiones que se plantean en la práctica en relación con él y que son las que se pretenden resolver a lo largo de este estudio. Así, destacan las siguientes: qué debe entenderse exactamente por «conocimiento» de la cesión; quién debe realmente notificar al deudor: ¿debe hacerlo el cedente, o el cesionario, o pueden realizarla ambos indistintamente?; cuáles son los efectos que desencadena la falta de notificación; cómo se produce la liberación del deudor por el pago que realice según que haya sido o no notificado; y si la cesión debe ponerse en conocimiento del tercer poseedor de la finca hipotecada.

I. EL CONOCIMIENTO DE LA CESIÓN DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS POR EL DEUDOR CEDIDO

El conocimiento de la cesión de créditos hipotecarios por parte del deudor cedido, es uno de los requisitos que el artículo 149 LH establece como necesarios para poder realizar la transmisión de un crédito garantizado con hipoteca. El deudor debe conocer la cesión del crédito hipotecario a los efectos del artículo 1527 del Código Civil (en adelante CC), según el cual, «el deudor, que antes de tener conocimiento de la cesión satisfaga al acreedor, quedará libre de la obligación». Pero no se trata de un requisito necesario para la validez de la cesión 3, y aunque por algunos autores se haya sostenido que la cesión no es eficaz frente al deudor si no tiene conocimiento de ella 4, debe entenderse, como lo hace la mayor parte parte de la doctrina y la jurisprudencia, que solamente es una exigencia que es precisa para que la cesión sea oponible al deudor, de tal forma que el conocimiento de la cesión tan sólo excluye la legitimidad de pago hecha al cedente, pero respecto de él, la cesión es eficaz desde la perfección del contrato 5.

Lo dicho significa que el artículo 1527 CC protege al deudor que no tenga conocimiento de la cesión, en el sentido de que si paga al cedente, podrá hacer valer frente al cesionario dicho pago (o cualquier otro hecho extintivo o modificativo del crédito)6, no porque la cesión sea ineficaz, sino porque ha pagado a un acreedor aparente, apariencia que no se ha destruido por falta de notificación. Ello es así, porque, com...

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