LA NUEVA LEY GENERAL DE LA VIVIENDA. Rodolfo Dávalos Fernández. Editorial de Ciencias Sociales (Ciencias Jurídicas). La Habana, 1990. 442 págs.

• Pages: 137-140

Doctor en Ciencias Jurídicas Miguel A. D'Estéfano Pisani

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Comentar este libro requiere, como premisas esenciales, conocer lo que significa como problema la vivienda y conocer a quién va a penetrar en ella con la autoridad requerida.

El compañero Fidel ha resumido la situación de la vivienda al decir que es "uno de los problemas más difíciles en el mundo de hoy". Está la vivienda y está la tenencia, que afectan -de una u otra manera- a la inmensa mayoría de la población mundial. Con la Revolución la vivienda cumple en Cuba una elevada función social y, de ahí lo que señala el prologuista del libro, Enrique Anavitarte Losada, Presidente del Instituto Nacional de la Vivienda acerca del "fundamento jurídico, político y social de las regulaciones especiales que rigen la transmisión de la propiedad de la vivienda en Cuba..." Ya, en 1960 y con la Ley de Reforma Urbana se puso fin al régimen de los casatenientes; se dieron sucesivos pasos y, en 1984, por la Ley número 48 se dio otro paso más. Con la experiencia acumulada, por último aparece la Nueva Ley General de la Vivienda, la número 65 de 23 de diciembre de 1988 que, al decir del prologuista, facilita "en mayor medida trabajar en la solución de los problemas habitacionales del país, a la vez que subsana las deficiencias y errores detectados en el proceso de aplicación de la entonces Ley vigente".

El compañero Dávalos puede sostener que, frente al horrible panorama de las viviendas en las zonas rurales (sobre todo en el Tercer Mundo) y que Cuba prerevolucionaria padeció, al extremo que en 1958 el estado de las viviendas en zona rural era el siguiente: buenas un 3%, regulares un 22% y malas un 75%, se alza la obra de la Revolución (en 1988 son buenas el 21%, regulares un 55% y malas un 24%); y trae datos tales como que se han construido más de 400 asentamientos rurales, se ha llevado la electricidad al 92% de las Page 138 cooperativas agropecuarias y alrededor del 80% de los agricultores pequeños y se ha garantizado el servicio médico y hospitalario a toda la población rural del país. Se dice fácil... A nosotros nos parece algo normal, pero habría que preguntarle al Tercer Mundo con su trágico cuadro.

Dávalos nos lleva como de la mano a desentrañar muchas situaciones e interrogantes que presenta una legislación tan compleja, por su propia naturaleza; lo avalan su vasta experiencia de años en la cuestión, el haber participado en la comisión que elaboró la Ley, el ser desde siempre Director Jurídico del Instituto Nacional de la Vivienda, de no ser precisamente un neófito en escribir ni en la cátedra universitaria, siendo como es, destacado profesor de Derecho Internacional Privado. De ahí su exégesis de la Ley, los ejemplos y casos que se plantea y resuelve, su manejo -diríamos que ágil- de la legislación inmobiliaria; de su atinado análisis de la vigencia de la Ley en el tiempo (para precisar en qué sentido debemos entender el principio de la irretroactividad) y en el espacio (se trata de bienes que se regulan por la Ley del lugar donde están situados y se aplica el principio de la /ex reí sitae... pero hay situaciones en que puede aplicarse el derecho extranjero )

El libro consta de diez capítulos y los desarrolla con el empeño de lo que él llama el objetivo general de la Ley, que "denota et contenido amplio de materias que se comprenden. Ahí radica la generalidad de su tratamiento jurídico y la razón del porqué la Ley en tantas ocasiones oriente a una norma especial que había de complementar su regulación..."

Tras el Capítulo de Generalidades, en el Capítulo sobre Construcción y Reparación de Viviendas nos trae el movimiento de las microbrigadas para la construcción y conservación de viviendas, que surge y alienta el compañero Fidel a principios de la década de 1970 y que en 1979 había sobrepasado las ochenta mil viviendas terminadas; luego se debilitó, pero renace en la década de 1980; es lo que el libro llama "un movimiento de amplia participación de las masas para la solución de los problemas habitacionales y la construcción de obras sociales y otras obras"; se comenta la construcción y conservación de viviendas por esfuerzos propios y cómo se adquiere el título de propiedad de esa vivienda, así como la reconstrucción de viviendas inhabitables y la ampliación de cuartos; se detiene en los solares yermos y en su compraventa y precio de ellos, así como su entrega a particulares para construcción de viviendas y va a la conservación y recuperación del fondo de viviendas. Se traen datos tales como que, entre 1958 y 1988 la población cubana creció en un 58% y la vivienda en un 87% y que, si en 1958 el estado de éstas entre buenas y regulares era del 53%, en 1988 es del 80%.

En cuanto a la transferencia de propiedad de las viviendas que el Estado construye o queden disponibles, Dávalos analiza la asignación, cuyo concepto legal "puede variar según el fin o la función a que esté destinada la vivienda"; el contrato de compraventa que regula la Ley "tiene características especiales, que aunque se trata de una compraventa a plazos -es decir aunque el precio será pagado por el comprador mediante mensualidades sucesivas hasta liquidarlo- la propiedad se transmite a favor del comprador desde el momento de la firma del contrato, con independencia de no haberse extinguido la obligación de pago".

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La obra pasa al análisis -de singular importancia- del régimen jurídico de las viviendas, a lo que dedica cuatro de sus capítulos: de las que sean propiedad del Estado, de propiedad personal, de los edificios multifamiliares y de las sometidas a régimen especial.

Respecto al régimen jurídico de las viviendas propiedad del Estado, observa que un concepto esencial de la Ley lo constituye la incorporación del arrendamiento de esas viviendas "de la posibilidad legal de que las viviendas del Estado pueden ser entregadas a un régimen jurídico que no sea el de la propiedad personal...", su "novedad jurídica" observa que "radica en lo siguiente: primero devolver al Estado la facultad de entregar viviendas para ser ocupadas permanentemente sin transferir su propiedad; segundo devolver a la relación jurídica entre el Estado, como propietario y el ocupante que la usa y disfruta por el pago de una cantidad determinada en dinero, la denominación de arrendamiento"; el autor aclara lo que para la nueva Ley son los usufructuarios onerosos y ocupantes legítimos: arrendatarios de viviendas propiedad del Estado "sin perjuicio del derecho que les concede la Disposición Transitoria Séptima, de optar por adquirir la propiedad de la vivienda que ocupan para lo cual se les concede un término de dos años".

Ninguna confirmación ni respuesta más contundente, respecto al régimen jurídico de la vivienda propiedad personal, que el número de sus propietarios: "ya casi un millón de familias se han convertido en propietarias -observa Dávalos- gracias a la legislación revolucionaria de viviendas..." Se mantiene el principio de la intervención del Estado para que la relación jurídica de la compraventa pueda efectuarse; se mantiene la permuta y, en cuanto a la transmisión hereditaria, se está "ante la sucesión testada, intestada y por el hecho mismo de la ocupación, para convertirlos en herederos del propietario fallecido". El régimen jurídico de los edificios multifamiliares le lleva a un amplio examen histórico de inmuebles; para él, "se trata de una modalidad sui generis de la propiedad sobre la vivienda...; la esencia misma de esta modalidad de la propiedad... radica, como característica fundamental y distintiva en que está integrada por un derecho de propiedad sobre una vivienda o apartamento de los muchos que pueden constituir un edificio, inseparablemente unido a un condominio indivisible sobre los elementos comunes del inmueble", es "un régimen de propiedad personal, independiente y singular..."

A seguidas examina las viviendas sometidas a régimen especial, que comprende una diversidad de éstas: en zonas rurales, ubicadas en comunidades campesinas, en áreas de cooperativas, en zonas turísticas, especiales, etc., y las viviendas vinculadas, de las que ofrece su concepto y elementos o caracteres que la identifican y confieren sus rasgos distintivos propios; se trata de viviendas construidas o destinadas para el aseguramiento de la fuerza de trabajo, para mantener la vinculación laboral en forma estable y permanente. Además está la vivienda medio básico, destinada a casos especiales de personal de dirección o técnico que ocupa una función específica, derecho que cesa cuando concluye el plazo por el cual fue entregada o cesa en su función el dirigente o técnico a quien se le asignó.

Por último, se detiene en los llamados ocupantes ilegales, es decir "los que sin ser convivientes no poseen título legítimo alguno de ocupación de la vivienda".

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La Ley creó el Registro de la Propiedad de la Vivienda y los Solares Yermos, y el autor aclara que los términos serán y deberán ser inscriptos que emplea al vincular la acción de inscribir "indica que se asume al principio de la sustantividad", es decir que "si bien no se considera la inscripción como un elemento constitutivo de la relación jurídico-dominica " resulta "no obstante, obligatoria, lo cual trae como consecuencia que los documentos que declaran, constituyan, modifiquen o extingan relaciones jurídicas sobre viviendas y solares yermos, no surtirán efectos jurídicos ni serán susceptibles de transmisión intervivos, sin la inscripción en el Registro."

La obra concluye con una exégesis necesaria sobre competencia y procedimientos, o sea la jurisdicción especial administrativa en cuestiones de vivienda. La Ley regula dos procedimientos: uno para los casos de reclamaciones de derechos (que como no es un proceso contradictorio no lleva emplazamiento a contrapartes) y otro para los casos de conflictos, pleitos y litigios (en que se trata de un procedimiento contradictorio entre partes).

El autor procede luego a comentar la impugnación de las resoluciones que se dicten: si se trata de las dictadas por la Dirección Municipal de la Vivienda, mediante el proceso contencioso-administrativo, con excepción de las que se dicten declarando la ocupación ilegal, las que no son recurribles, aunque anota que respecto a tales resoluciones se puede dar el procedimiento especial de revisión y, si se trata de resoluciones que dicte la Dirección Provincial de la Vivienda, unas pueden ser impugnadas y otras no.

En fin, que el mejor comentario que puede hacerse de este libro es que su lectura puede llevarnos a creer que hemos podido descifrar las complejidades de una Ley tan compleja. Y valga la redundancia.

Lo cierto es que la Ley General de la Vivienda vigente está impregnada de una filosofía tan sabia como humana: la vivienda es para vivir en ella y no para vivir de ella. Y esto, en un mundo lleno de "villas miserias", "favelas", desalojos infinitos, "vivir" en portales neoyorquinos, etc., es una prueba más de la obra de la Revolución cubana y de como, en nuestra Patria, podemos comprender, en toda su fina ironía, la definición que legara a la humanidad un escritor de la talla de Anatole France en el sentido de que la igualdad es... el derecho que tiene todo hombre, rico o pobre, de vivir debajo de una alcantarilla.