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La sindicación del préstamo para el desarrollo inmobiliario en el Corporate Finance. Su posible optimización

La sindicación del préstamo para el desarrollo inmobiliario en el Corporate Finance. Su posible optimización1

I. Planteamiento

Una empresa matriz con domicilio en Francia tiene previsto en su plan de negocio anual expandirse en territorio español mediante la construcción de un centro comercial, un edificio destinado a oficinas en un lugar estratégico, la adquisición y absorción de una sociedad que cotiza en bolsa y la refinanciación de una deuda pendiente con una entidad bancaria por un préstamo de anterior fecha. En el acta de acuerdos sociales de la compañía se recoge la vía a seguir: crear una empresa ad hoc dentro de su holding empresarial situado en España y dirigirse a una entidad bancaria especialista en investments para financiar la operación, que incluye, además, atender a necesidades corporativas de diversa índole.

La empresa matriz desea, a su vez, obtener financiación para la promoción y urbanización de distintos solares con fines comerciales en Polonia y Reino Unido. A tales efectos, envía la correspondiente non binding Summary of Terms and Conditions a la entidad bancaria (una primera toma de contacto mediante una oferta no vinculante). Esta entidad elabora el denominado Credit Report, que negocia con la futura prestataria después de analizar los riesgos que implica llevar a cabo la operación. A continuación, se procede a la redacción de los contratos. La entidad prestamista tiene la voluntad de sindicar el préstamo.

Un préstamo hipotecario sindicado o también denominado consorcio de acreedores constituye una técnica habitual en la práctica bancaria, en donde existe un único préstamo que es desembolsado por una pluralidad de bancos que adoptan un régimen de mancomunidad o solidaridad (art. 1.137 y sigs. del Código Civil -CC-), utilizando como garantía el derecho real de hipoteca inmobiliaria cuya regulación resulta de aplicación (por ejemplo, Ley Hipotecaria -LH-).

En torno al préstamo sindicado se suscitan cuestiones jurídicas de diversa naturaleza, a consecuencia de las deficiencias de la normativa actual.

II. La importancia económica de los créditos sindicados

La estructura anterior ilustra, en mayor o menor medida, las modernas necesidades de financiación de una empresa con vocación transnacional en el ámbito de la Unión Europea.

Desde un punto de vista estrictamente nacional, en 1999 el volumen de los préstamos sindicados en España ascendía a 21.763 millones de euros, y en el 2004 la cifra ascendió a 41.247 millones de euros, lo que supone un aumento de casi el doble de su volumen 2. Por otra parte, y desde un punto de vista europeo, los préstamos hipotecarios representaban 5,7 billones de euros en la Unión Europea en 2006 3, pero sin embargo el préstamo transfronterizo no superaba el 1 por 100 del total del negocio hipotecario 4. Desde la perspectiva de las partes implicadas, la voluntad de constituir un consorcio de acreedores tiene principalmente su origen en lo elevado de su cuantía, que impide que una sola entidad asuma íntegramente el riesgo de la operación 5.

A pesar de que el crédito sindicado en el mercado hipotecario español haya aumentado, su estructura sigue planteando diversos problemas jurídicos. Además, las estadísticas reflejan a un nivel europeo la necesidad de una armonización en materia de derechos reales de garantía. La consecución de un mercado común de capitales exige como conditio sine qua non la de facilitar a las entidades bancarias de los distintos Estados miembros la concesión de préstamos hipotecarios transfronterizos con la mayor seguridad jurídica posible 6, sin tener que llevar a cabo una labor de investigación que conlleva unos costes elevadísimos de personal y tiempo - workflow -, que tienen su fiel reflejo en las omnipresentes, externas y costosas legal opinions 7 para analizar la viabilidad de la operación (poderes de las partes; legalidad de la constitución como sociedad de la prestataria; validez de las garantías; viabilidad de los covenants -como el loan to value -; la solvencia de la prestataria; su capacidad para ser parte, etc.).

El presente artículo pretende dar una visión eminentemente teórica de la estructura de un préstamo sindicado sin perder de vista la vertiente práctica del clausulado...

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