La tributación de las operaciones de cesión de créditos o derechos de adquisición de inmuebles en construcción
Revista Crítica de Derecho Inmobiliario - Nbr. 713, May - June 2009
Juan Calvo Vérgez - Profesor Contratado Doctor de Derecho Financiero y Tributario Universidad de Extremadura
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Tributación. Cesión de créditos
El presente trabajo tiene por objeto analizar la tributación de aquellas operaciones consistentes en la cesión de créditos o derechos de adquisición de inmuebles en construcción, es decir, de aquellas operaciones caracterizadas por la cesión de la titularidad de una vivienda a través de un contrato privado de venta celebrado con el promotor y en favor de una tercera persona distinta del comprador al que se le ha cobrado parcialmente el precio. Tras una delimitación inicial de los principales aspectos configuradores de esta clase de actuaciones, se analiza la tributación de la operación y, más concretamente, los criterios que han de seguirse de cara a la determinación de la base imponible, diferenciando al efecto, según la operación, se halle sujeta a IVA o al ITPyAJD. Y, para ello, el autor toma como punto de referencia la doctrina administrativa elaborada a este respecto por la Dirección General de Tributos. Taxation. Debt Assignment This paper analyses taxation on transactions consisting in the assignment of debt or acquisition rights in real estate under construction, that is, transactions characterised by the assignment of ownership of a home through a private sales contract concluded with the housing developer in favour of a third person who is not the buyer, from whom part of the price has been collected. After the initial delimitation of the main aspects that configure this type of action, there is an analysis of taxation on the transaction and, more particularly, the criteria that must be followed to find the taxable base, differentiating between the effects when the transaction is subject to VAT and when it is subject to stamp tax. For this the author uses the benchmark of the Directorate-General of Taxes' administrative doctrine on such matters.Loading article preview...
Constitución Española de 1978. - Artículo 31
Código Civil. - Artículos 609 , 1279
La tributación de las operaciones de cesión de créditos o derechos de adquisición de inmuebles en construcción
Como es sabido a lo largo de estos últimos años han venido sucediéndose, dentro del tráfico inmobiliario, determinadas operaciones en las que, con anterioridad al inicio de las obras de urbanización o construcción de un inmueble, o bien antes de concluirse su edificación, el promotor o, en su caso, el constructor de aquél opta por transmitir en documento privado un derecho futuro a su adquisición, una vez terminado el mismo, procediendo posteriormente el titular del inmueble (es decir, el titular de dicho derecho) a efectuar su transmisión a otro particular y adquiriendo este último la totalidad de los derechos y obligaciones derivados de un contrato privado, incluido el derecho a comprar el inmueble de que se trate. Nótese que este contrato privado al que nos referimos ha sido concertado previamente por otro particular con una empresa promotora o constructora, siendo dicho particular quien posteriormente procede a su transmisión. Tiene lugar así una operación de cesión onerosa de derechos privados de compra de inmuebles en virtud de la cual una persona que ha adquirido un derecho de compra antes de la construcción o de la finalización de una determinada edificación, esto es, que ha comprado sobre plano, lo cede a otra persona. En otras palabras, a través de estas operaciones de inversión inmobiliaria se cede el derecho privado a adquirir un inmueble cuya construcción todavía no ha finalizado a una persona distinta de la que concertó inicialmente su adquisición con la constructora o promotora inmobiliaria, siendo necesario además que estas empresas cambien a los contratantes iniciales por los cesionarios o adquirentes de los derechos. Podríamos identificar, en consecuencia, dentro de estas transmisiones de derechos derivados de compraventas inmobiliarias, la existencia de hasta tres operaciones distintas: en primer lugar, el contrato originario, celebrado ...
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