El crédito preferente de cambio de solar por edificación futura contemplado en el artículo 13 del Reglamento Hipotecario: los derechos de sobre y de subedificación.
Revista Crítica de Derecho Inmobiliario - Nbr. 665, May - June 2001
María Teresa Alonso Pérez - -
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Planteamiento.-Primera parte. El contrato de cesión de solar por edificacion futura contemplado en el articulo 13 del reglamento hipotecario: I. La concepción tradicional contemplada en los párrafos 4 y 5: problemática que suscita y vías de solución propuestas por la doctrina. II. La modalidad que se contemplaba en los párrafos 1 a 3: 1. Caracterización del supuesto de hecho: A) ¿Derecho real limitado? B) ¿Cesión parcial de suelo? C) Transmisión ab initio de los pisos futuros: a) Contraria al artículo 609 del Código Civil; b) Contraria a los artículos 350 y 358 del Código Civil: b.1. No podía tratarse de una comunidad; b.2. Era una disociación del dominio contraria a los artículos 350 y 358 del Código Civil. 2. De haber sido viable, ¿hubiera superado los problemas de la concepción tradicional? A) La intervención del cesionario-constructor en la entrega de los pisos al cedente del solar. B) El plazo de construcción de diez años.-Segunda parte. Las alternativas existentes en el campo de los derechos reales al contrato de cambio de solar por edificacion futura. Planteamiento: I. El derecho de superficie. Problemática que suscita. II. La alternativa viable: los derechos de sobre y de subedificación: 1. Breve referencia a la estructura de los derechos de sobre y de subedificación. 2. ¿Se superan, de este modo, los problemas suscitados por el contrato de cesión de solar por edificación futura? A) La obligación de construir: a) Si se trata de un ius in re aliena; b) si, ab initio, se transmite una cuota del suelo. B) La posibilidad de obtener financiación para la obra y su relación con el plazo para realizarla. C) ¿cómo se opera la transmisión de la propiedad de los pisos al concedente del derecho?: a) si se trata de un derecho real en cosa ajena; b) si, ab initio, se transmite una cuota del suelo. 3. Otras ventajas de la articulación de la relación a través de los derechos de sobre y de subedificación. 4. La sentencia del tribunal supremo, de 31 de marzo de 1980, como un posible caso de la utilización del derecho de sobreedificación para cumplir las funciones del contrato de cambio de solar por edificación futura.-Conclusion.
Decreto de 8 de febrero de 1946, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Hipotecaria. - Artículos 10 , 11
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El crédito preferente de cambio de solar por edificación futura contemplado en el artículo 13 del Reglamento Hipotecario: los derechos de sobre y de subedificación.
Primera parte Planteamiento El desarrollo del mercado inmobiliario hace que haya operadores económicos -normalmente, empresas constructoras- dispuestos a edificar en solares que no les pertenecen y cuyos dueños no tienen ni la intención, ni la infraestructura necesaria para proceder a su explotación económica a través de la construcción. El propietario del solar que se niega o es reacio a venderlo, puede estar dispuesto a que un extraño lo edifique y adquiera la propiedad de parte de esa construcción, a cambio de que se le entregue, como contraprestación, una parte del edificio a construir 1. Esta necesidad económica de que un tercero edifique en un solar propiedad de otra persona, de tal manera que tanto el propietario de la finca como el constructor adquieran la propiedad de partes diferentes del inmueble resultante tras la edificación, no ha sido atendida de manera específica por nuestro Ordenamiento jurídico privado. Unicamente el artículo 13 del Reglamento Hipotecario, introducido por la reforma operada en dicho cuerpo normativo por Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre, menciona expresamente la cesión de suelo por obra futura. No obstante, hay que tener en cuenta el carácter reglamentario de esta norma y, por tanto, su alcance limitado, que se reduce a regular el acceso de este tipo de relaciones al Registro de la Propiedad. Asimismo, es preciso tener en cuenta que la sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo, de 31 de enero de 2001, ha anulado los párrafos primero a tercero de este precepto. La ausencia de una regulación que canalizara jurídicamente esta necesidad económica ha hecho que, en la práctica, se hayan buscado diferentes vías para atenderla. El denominado contrato de cambio de solar por edificación futura es la figura que, en mayor medida, se ha venido usando a tal fin. El auge experimentado en la práctica por esta modalidad contractual podría llevarnos a suponer que, a través de ella, se ha conseguido cubrir la necesidad económica mencionada, mediante un perfecto equilibrio entre los intereses en juego, y que se trata de una relación jurídica estructurada de tal manera que, tanto una como otra parte, ven satisfechos sus respectivos intereses, al tiempo que los problemas que, en el seno de la misma, pudieran plantearse, encuentran, en dicha articulación jurídica, una solución justa. Nada más lejos de la realidad; basta echar un vistazo a la bibliografía y a la jurisprudencia más recientes sobre la materia para percatarnos de que la situación dista bastante de ese equilibrio ideal que parece reflejar el auge de este contrato en el tráfico jurídico-económico. La razón de que esta modalidad contractual se utilice tan profusamente, se debe, más bien, a que la posición que se procura a las partes dentro de la relación, refleja exactamente el desequilibrio existente en el mercado. Me explico: los problemas que pueden surgir en la relación suelen perjudicar los intereses de quien originariamente es propietario único del solar, mientras que es muy difícil que la empresa constructora vea afectados los suyos. Desde luego, estoy convencida de que el motivo del desarrollo de la figura es la beneficiosa situación que brinda a quien ocupa la posición dominante en el mercado: la empresa constructora, la cual impone la articulación jurídica de la relación que le resulta más ventajosa. El único precepto que en nuestro Ordenamiento jurídico-privado se refiere a este contrato es el artículo 13 del Reglamento Hipotecario, incorporado por la reforma operada en dicho cuerpo normativo a través del Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre 2. Este artículo se basa, desde luego, en el contrato de cambio de solar por edificación futura que en la práctica se viene utilizando. Se han tenido en cuenta, además, los problemas que dicho contrato genera, y se había pretendido solucionarlos, proponiendo una articulación jurídica de la relación que se suma a la tradicional en los párrafos primero a tercero del precepto, anulados por la sentencia del Tribunal Supremo, de 21 de enero de 2001. No obstante, es preciso tener muy presente el carácter reglamentario de la norma. Este precepto regula el acceso al Registro de la Propiedad de las modificaciones jurídico-reales que opera una cesión de solar por edificación futura. En su párrafo cuarto, al aludir a que la contraprestación a la cesión se puede configurar de forma distinta a lo contemplado en el párrafo primero o como meramente obligacional, se pone de manifiesto que se consideraban dos formas diferentes de articular el contrato de cambio de solar por edificación futura: una, de naturaleza obligacional, y otra, de distinta índole. La primera, contemplada en los párrafos 4 y 5 del precepto, respondería a la concepción tradicional de este contrato, conforme a la cual el constructor obtiene desde el principio la propiedad del solar, con ello una fuente de crédito, y sin tener...
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