COMMENT
Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal

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Comentario al Artículo 7, sobre obras, elementos comunes y privativos. Actividades prohibidas, de la Ley de Propiedad Horizontal (modificado por Ley 8/1999, de 6 abril) (párrafo 2.3, modificado por Ley 1/2000, 7 enero, de enjuiciamiento civil)

La Ley de Propiedad Horizontal atribuye amplias facultades para que los copropietarios puedan realizar obras en los elementos privativos, las cuales no requieren autorización de la Junta, porque la Ley no lo exige, limitándose a decir que se notifique previamente al representante de la Comunidad, pues se trata de obras en el interior del local del que tiene la propiedad exclusiva, no siendo de las prohibitivas, llegándose a la conclusión de que la falta de notificación no puede determinar por sí sola acción alguna de la Junta.

El apartado primero de este artículo distingue dos supuestos distintos por lo que se refiere a las obras a realizar por cualquier copropietario.

En el primer párrafo se regula las obras que todo propietario puede realizar en su propiedad individual, concediéndosele una facultad casi ilimitada ya que, puede realizar toda clase de obras modificando los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios, siempre y cuando cumpla con dos requisitos: a) que como consecuencia de tales obras no mengue o altere la seguridad del edificio, estructura, configuración o estado exteriores; o perjudique los derechos de otro propietario; y, b) que antes de ejecutar tales obras, dé cuenta de ellas a los órganos de la Comunidad.

Pero este derecho que se reconoce a cada propietario, resulta ambiguo y al mismo contradictorio así, por un lado se le autoriza a modificar los elementos arquitectónicos y por otro se le prohíbe alterar el estado exterior del edificio; esto nos lleva a pensar como se conjuga con la problemática generalizada en muchas edificaciones, como lo es cerramiento de terrazas y balcones exteriores; por lo que tenemos que, si bien se permite la modificación de los elementos arquitectónicos, como lo es la fachada, por otro se prohíbe modificar el estado exterior del edificio; por lo que entendemos que en esta materia mucho tendrá que decir la actuación jurisprudencial resolviendo esta contradicción.

Lo que si resulta evidente que, ningún propietario podrá dentro de su propiedad variar columnas o conducciones generales de servicios; las primeras porque atentarían contra la seguridad de la edificación; las segundas, cuando con ellas se perjudique a otro propietario, como por ejemplo cuando se varía la conducción del servicio de agua potable produciendo en los propietarios inferiores o superiores perjuicios por recibir menor cantidad o presión de agua en su inmueble.

Por último, se dispone con carácter imperativo a todo propietario que pretende ejecutar una obra en su propiedad individual que comunique previamente de ellas a los órganos de la comunidad, ello tiene su razón de ser en el sentido de que la comunidad tiene que tener conocimiento exacto de tales obras por si las mismas pudieran perjudicar a todos o algunos de sus miembros o a los elementos y servicios comunes; pero también hemos de tener en cuenta que aquí entra en juego la tolerancia de todos los copropietarios ya que, una obra (por pequeña que esta sea) siempre dará lugar a perjuicios e incomodidades a otros propietarios (piénsese en la utilización de ascensor, portería, escaleras, etc.); por lo que, en razón a una buena convivencia, dentro de un mínimo de tolerancia, las obras ha realizar por un propietario en su bien individual, habrán de ser soportadas por todos los copropietarios.

Cuestión distinta es lo regulado en el segundo apartado de este párrafo primero; aquí se prohíbe expresamente a todo propietario realizar cualquier modificación en servicios y elementos comunes porque si bien también ostenta la propiedad sobre ellos, lo es régimen de copropiedad, perteneciéndole una cuota parte sobre ellos.

También hemos de tener en cuenta que, sobre los elementos y servicios comunes, se pueden realizar modificaciones, introducir unos nuevos o suprimir los ya existentes, pero para ellos se requerirá el acuerdo de los copropietarios adoptado en Junta General (Ordinaria o Extraordinaria) a través del quórum y formalidades legales especialmente establecidas para ello.

El aviso previo al representante de la comunidad a que se refiere este artículo, no tiene más trascendencia que la de dar oportunidad a aquellas para oponerse a las obras proyectadas con posibilidad, en definitiva, de acudir a los Tribunales si la oposición no es atendida; pero no basta aquella omisión de aviso previo por sí sola, para viciar la actuación, será necesario que no afecte a elementos comunes y no se den los supuestos de menoscabo, alteración de la seguridad del edificio, su estructura general, configuración o estado exteriores a que el propio precepto se refiere, o se perjudiquen los derechos de otros propietarios.

Por tanto, hemos de tener en cuenta la importancia de este artículo por cuanto viene a regular la facultad de ejecutar obras por parte de cada uno de los copropietarios; así, y visto desde otro prisma, podemos resaltar que esté precepto limita esta facultad del propietario individual autorizándole a realizar obras e...

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