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Propiedad privada y régimen de suelo

1. La propiedad del suelo como propiedad especial

Es bien sabido que el urbanismo confiere a la propiedad del suelo una fisonomía peculiar por una multitud de razones del más diverso orden; en el plano jurídico, esta especialidad se manifiesta en el objeto, contenido y régimen de la propiedad urbana, y sus causas más importantes son estas tres: la relevancia del ius aedificandi o derecho a edificar, la creación inevitable de plusvalías y la estricta necesidad de la intervención pública. En efecto, la propiedad urbana se caracteriza ante todo y por contraste con la rústica, porque el derecho de edificar pasa a un primer plano, si bien no agota el contenido del dominio; es una facultad que corresponde al dueño, que puede ejercerse de forma libre o controlada y constituye el título que le permite adquirir por accesión el dominio de lo edificado. Por otro lado, la propiedad urbana se revaloriza incesantemente como consecuencia de la obra urbanizadora tanto pública como privada, y ello sin esfuerzo en ocasiones y aun sin quererlo el propietario; este pluvalor se adquiere también por accesión, y como puede ser de una magnitud económica mayor que el valor del suelo, invita a invertir la clásica regla superficies solo cedit; en fin, la plusvalía urbana despierta la especulación del suelo y exige mecanismos de control para que revierta de algún modo a la sociedad. Hasta aquí puede decirse, como ha afirmado Carrasco Perera, que sólo el propietario está legitimado para actuar en el desarrollo urbano y que la intervención pública es externa al derecho de propiedad; pero es esto precisamente lo que la legislación del suelo ha cambiado, y se ha acentuado, quizá, por la tercera versión aprobada de la Ley 8/1990, de 25 de julio, que ha potenciado notablemente la construcción obligatoria y sujeta a un calendario fijo. Por eso, y por último, el desorden urbano, la escasez de viviendas y el mercado inmobiliario alcista ha hecho que la intervención pública en el urbanismo no sea excepcional, sino normal en el Ordenamiento vigente, y no sólo en España, sino también en e...

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