Los proyectos de equidistribución y el registro de la propiedad. Conferencia pronunciada en la Academia Sevillana del Notariado el día 6 de mayo de 1998

LOS PROYECTOS DE EQUIDISTRIBUCION Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

CONFERENCIA PRONUNCIADA EN LA ACADEMIA SEVILLANA DEL NOTARIADO EL DÍA 6 DE MAYO DE 1998 POR MANUEL ÁNGEL RUEDA PÉREZ Notario de Valencia

I. INTRODUCCIÓN

Dentro del ciclo de conferencias sobre comentarios al Real Decreto 1093/1997, de 24 de julio, por el que se aprueban las normas complementarías al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, me corresponde la exposición sobre la inscripción de los instrumentos de equidistribución, o, como dice el propio Real Decreto, Proyectos de equidistribución, a los que dedica el Capítulo II, artículos 4 a 28.

Para encuadrar adecuadamente su estudio, debemos antes detenernos brevemente en el análisis de su origen. Y tampoco puede dejar de tenerse en cuenta los efectos que sobre dicho Real Decreto va a tener la nueva Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, publicada en el B.O.E. del 14 de abril, y que entró en vigor anteayer.

A) La tradicional dualidad legislativa urbanística-civil

La realidad que trata de regular la norma urbanística contiene aspectos de claro interés general (la decisión sobre el trazado de vías públicas, sobre el uso público o privado que habrá que darle a los terrenos y su destino a albergar viviendas, o equipamientos comunitarios, etc.). Pero también presenta evidentes elementos de índole estrictamente privada (la propiedad de los terrenos, los derechos y cargas que recaen sobre los mismos, y específicamente la hipoteca como mecanismo imprescindible para la obtención del crédito territorial).

Y ambos elementos o aspectos son igualmente dignos de tenerse en cuenta y de gozar de protección jurídica. Por eso, ambos deben ser objeto de regulación. Entre otras razones, porque su protección está directamente establecida en la Constitución Española de 1978.

Pero el Ordenamiento Jurídico español, en materia urbanística, ha adolecido desde siempre de un defecto: la dualidad legislativa. Por un lado, la legislación de carácter público-administrativo, preocupada por las cuestiones generales de ordenación del territorio y presidida por principios de intervención de la Administración pública. Y por otro lado, la legislación privada-civil reguladora de los distintos aspectos de la propiedad privada de los terrenos, y de los derechos que sobre los mismos recaen, basada en principios de libertad civil del tráfico inmobiliario y de seguridad jurídica.

B) Sus efectos distorsionadores

Ambas legislaciones han seguido caminos distintos, en paralelo, produciendo notables interferencias y contradicciones entre sí, sobre todo en los casos en que ambas legislaciones se proponían regular desde sus distintos puntos de vista un mismo hecho jurídico. Esa unicidad del hecho jurídico sobre el que recaían las dos legislaciones ha venido provocando en la realidad, y tanto en el titular de los terrenos como en los terceros, especialmente los consumidores, distorsiones notables, inconcebibles y muchas veces insoportables.

Pues bien, desde el punto de vista de la función notarial y registral, esa distorsión, por aplicación de dos cuerpos legislativos, ha sido especialmente grave, y en algunas ocasiones escandalosa, especialmente en dos aspectos del tráfico inmobiliario.

Esos dos aspectos coinciden con lo que se han denominado actuaciones aisladas o asistemáticas y actuaciones complejas, sistemáticas o integradas.

1. Las actuaciones denominadas aisladas o asistemáticas son aquellas en que se pretende edificar sobre suelo clasificado como urbano o de edificación consolidada, o sea, en el casco urbano de las poblaciones.

Afecta ordinariamente a un solo propietario o un número reducido de éstos.

Y desde el punto de vista técnico se resuelve en la delimitación estricta del solar edificable y el cumplimiento por el propietario del deber de cesión de los terrenos destinados a equipamientos (viales, zonas verdes, etc.).

Pues bien, en este tipo de actuaciones, el efecto distorsionante de la duplicidad legislativa vino por la posibilidad de formalizar en escritura pública e inscribir en el Registro de la Propiedad una declaración de obra o edificación que, a pesar de su apariencia de legalidad, pudiera adolecer de ilegalidad urbanística.

2. Las actuaciones denominadas sistemáticas, integradas o complejas son las que tienen por finalidad ordenar el suelo en zonas de expansión, mediante la creación de zonas viarias, equipamiento comunitario de todas clases y configuración de los nuevos solares; es decir, la genuina labor urbanizadora.

Afectan, normalmente, a un número abundante de propietarios con situaciones jurídico-privadas cuya complejidad aumenta en proporción directa a la extensión superficial de la unidad.

En ellas, la distorsión derivada de la duplicidad legislativa se manifiesta en el radical efecto subrogatorio que los principios de Dere...

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