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La publicidad de los derechos reales

Planteamiento de la cuestión

Dice DÍEZ-PICAZO que "si la estática de los derechos subjetivos impone que ningún titular pueda ser privado de ellos sin su consentimiento, la dinámica de esos mismos derechos subjetivos exige que el adquirente de un derecho no pueda ser privado de su adquisición en virtud de una causa que no conoció o no pudo conocer al tiempo de la adquisición".

Con esta frase -según MONTÉS PENADÉS- se sintetiza magistralmente el conjunto de problemas que se contienen en punto a la necesidad de una cierta cualidad de los derechos reales, que consiste en lo que denominamos publicidad.

La protección que se confiere al titular de un derecho real debe concordarse, en el tráfico jurídico, con la que es preciso suponer a favor de las personas que, al confiar en la apariencia o en la constatación en el Registro (instrumento especialmente creado para hacer notoria la existencia y vigencia de un derecho), han verificado un negocio de adquisición razonablemente seguro, pues han adquirido de quien parece (porque tal es la situación de hecho conocida) o se presenta (porque así se lee en el Registro) como titular del derecho objeto de transmisión.

Este adquirente que ha confiado en lo que la vida presenta como razonablemente seguro, puede encontrarse en colisión con el verdadero titular del derecho, cuando la apariencia o la inscripción no refleja la verdad.

Como quiera que el verdadero titular ha sido lesionado en un interés legítimo, o en su derecho subjetivo, y dispone de acciones y remedios dotados de especial eficacia frente a cualquiera que aparezca perturbando o impidiendo el ejercicio de su derecho, nos encontramos con un adquirente que ha confiado en la apariencia de modo razonable e irreprochable frente al verdadero titular. En ese conflicto, el Derecho preferirá, bajo ciertas condiciones, al adquirente, y hará ineficaces frente a él las acciones del verdadero titular. Y para evitar el conflicto, el ordenamiento exigirá que el derecho real sea dotado de especiales medios de conocimiento a los efectos de que, en la medida de lo posible, pue-da cualquiera saber quien es de verdad el titular de un derecho sobre una determinada cosa o, si se quiere decir de otro modo, qué interés es operativo sobre la cosa y qué persona lo ostenta y detenta.

Esta materia está ordenada históricamente en nuestro sistema a través de dos medios básicos, que aun cuando operan en uno y otro sector, se refieren fundamentalmente a los bienes muebles -posesión- y a los bienes inmuebles -Registro de la Propiedad-.

Aunque por la doctrina minoritaria se dice que en el Derecho no se dan los aprioris absolutos -como sucede en las matemáticas y la metafísica-, sin embargo tenemos que considerar como tal su afirmación (es decir, como un a priori absoluto) de que "el derecho real, en cuanto poder inmediato y directo sobre la cosa, es posible a partir de la entrega, y desde entonces es por si mismo, o naturalmente, oponible erga omnes. La oponibilidad, por tanto, no adviene extrínsicamente al derecho real como una concesión graciosa de la publicidad registral..."

Relacionado con lo anterior también dice: «aunque es indudable que el derecho real pide connaturalmente alguna forma de publicidad, lo que no puede legítimamente hacerse es confundir las cosas e identificar la existencia de aquel con su publicidad; mucho menos con una concreta forma de ésta, como es el caso de la publicidad registral...

Todo, pues, teoría e historia, conceptos y hechos, habla de un derecho real entre cuyas notas esenciales no se incluye su natural exteriorización manifestadora. También lo hace expresamente el Código civil (art. 532, i. f.). ¿Habrá que seguir argumentando?. Quizá se nos diga: es que, justamente, éste es el paso adelante que el Derecho moderno vendría a dar. Como el derecho real tiene vocación de oponibilidad erga omnes, y como la posesión no lo revela ni siempre ni inequívocamente, vamos a añadir ahora a su concepto el de publicidad que artificialmente le proporciona su inscripción en el Registro de la Propiedad. La inscripción será así constitutiva. Sin duda, el poder inmediato sobre la cosa no llegará a ser derecho real.

Parte el razonamiento de una petición de principio, porque, deseando para el derecho real una nota ajena a su esencia (?), hace supuesto de la cuestión para, a partir de la suposición, forzar a capricho el concepto de derecho real. Es muy evidente que en buena lógica hay que proceder de otra forma: porq...

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