La publicidad registral en la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil.
Revista Crítica de Derecho Inmobiliario - Nbr. 667, September - October 2001
Antonio Manzano Solano - -
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I. La funcion registral de seguridad juridica: 1. Principios generales. 2. La seguridad jurídica en la ejecución inmobiliaria.- II. Fundamentos de la ejecución inmobiliaria, ordinaria e hipotecaria.-III. Procedimientos de ejecucion y realizacion de valor: 1. Procedimientos anteriores a la ley 1/2000, de 7 de enero. 2. Procedimientos vigentes tras la ley 1/2000, de 7 de enero (en vigor el 8 de enero de 2001). 3. Caracteres del nuevo procedimiento de ejecución.-IV. La intervencion registral en el procedimiento sobre ejecucion dineraria de la nueva ley de enjuiciamiento civil: 1. Cuestiones previas relacionadas con el registro: 1.1. Nuevos títulos ejecutivos (art. 517). 1.2. Inscripción de sentencias constitutivas firmes (arts. 521 Y 522). 1.3. Anotación preventiva o ejecución provisional de sentencias no firmes (art. 524.4). 1.4. Forma de las resoluciones en la ejecución forzosa: auto (arts. 545.4 y 551.2). 1.5. Inscripción de los nombramientos de administrador y de interventores (art. 631.3). 2. Presupuestos de la ejecución: 2.1. Ejecución en bienes gananciales (art. 541). 2.2. Ejecución frente al deudor solidario (art. 542). 2.3. Ejecución frente a asociaciones o entidades temporales (art. 543). 2.4. Entidades sin personalidad jurídica; propiedad horizontal. 3. Colaboración del registro en el planteamiento económico de la ejecución. 4. Tercería de mejor derecho: efectos en el orden de pago. 5. Suspensión de la ejecución en caso de situaciones concursales (art. 568). 6. Respeto a la situación registral en el convenio de realización de bienes (art. 640). 7. Condiciones registrales en la realización por persona o entidad especializada (arts. 641 Y 642). 8. Requerimiento de pago y embargo de bienes (arts. 580 A 583). Ampliación de la ejecución (art. 578): 8.1. Requerimiento de pago y embargo. 8.2. Ampliación de la ejecución. 9. Momento del embargo: la anotación preventiva no es constitutiva del embargo (art. 587): 9.1. Embargo de bienes de tercero y tercería de dominio (arts. 593 A 604). 9.2. Reembargo y embargo del sobrante (arts. 610 Y 611). 9.3. Mejora, reducción y modificación del embargo (arts. 612 Y 613). 9.4. La anotación preventiva, garantía del embargo de inmuebles (art. 629). 9.5. Duración de las anotaciones preventivas (art. 86 Lh). 10. Ejecución en bienes muebles (arts. 643 A 654): atención al moderno registro de bienes muebles. 11. Ejecución en inmuebles: certificación de dominio y cargas (art. 656). Bien inscrito a nombre de persona distinta del ejecutado (art. 658). Titulación (arts. 663 a 665): 11.1. Certificación de dominio y cargas y nota marginal de su expedición. 11.2. Bien inscrito a nombre de tercero. 11.3. Tercer poseedor: efectos de su intervención. 11.4. Titulación inscrita de los inmuebles embargados (arts. 663 a 665). 12. Comunicaciones del registrador: su forma (arts. 659 y 660): 12.1. Ejecución hipotecaria, ejecución ordinaria. 12.2. Comunicación de la ejecución a arrendatarios y a ocupantes de hecho (art. 661). 13. La certificación registral en los anuncios de la subasta (art. 668). 14. Facultad de pago del deudor hasta la aprobación del remate o adjudicación (art. 670.7) Y destino de las sumas obtenidas (art. 672 En relación con el art. 654). 15. Título de propiedad y título cancelatorio en el procedimiento ejecutivo ordinario (art. 674): 15.1. Inscripción de la adquisición (art. 674.1). 15.2. Cancelación de cargas (art. 674.2). 16. Posesión judicial y ocupación del inmueble (art. 675 en relación con el art. 661).-V. La intervencion registral en el procedimiento sobre ejecucion dineraria de la nueva ley de enjuiciamiento civil con las particularidades que establece cuando se trata de bienes hipotecados: 1. La base registral de la hipoteca, fundamento del procedimiento de ejecución (art. 130 Lh). 2. Requisitos de aplicación del procedimiento (art. 682). 3. Requisitos de la demanda ejecutiva. 4. Tercería de dominio (art. 696). 5. Requerimiento inicial de pago: efectos. 6. Oposición a la ejecución: valor cancelatorio de la certificación registral (art. 695). 7. Certificación de dominio y cargas y nota marginal de expedición (art. 688 en relación con el art. 656 De la ejecución ordinaria): 7.1. Normativa. 7.2. Importancia de la certificación de cargas. 7.3. Nota marginal de expedición de la certificación de cargas. 8. Comunicaciones y requerimientos: 8.1. Del registrador al tribunal, tanto en la ejecución ordinaria como en la hipotecaria (art. 135 Lh). 8.2. Requerimientos y comunicaciones a titulares de asientos anteriores y posteriores. 9. Otros efectos de la ejecución hipotecaria. 10. La calificación registral de los documentos derivados de la ejecución inmobiliaria (art. 132 Lh). 11. Título de propiedad del adjudicatario y título cancelatorio (art. 133 Lh): 11.1. Título de propiedad del rematante o adjudicatario. 11.2. Título cancelatorio. 11.3. Presentación simultánea de ambos documentos o documento comprensivo único. 11.4. Efectos registrales del testimonio y del mandamiento (art. 134 Lh). 12. El sistema de subsistencia de las cargas o gravámenes anteriores. VI. Procedimiento extrajudicial de ejecucion hipotecaria: 1. Especialidades del requerimiento de pago al deudor. 2. Pago por el tercer poseedor y por los titulares posteriores. 3. Título de dominio y título cancelatorio en el procedimiento extrajudicial.-VII. Procedimiento ejecutivo ordinario cuando los bienes hipotecados hubieren pasado a poder de un tercer poseedor: 1. Su oportunidad. 2. Especialidades.-VIII. La ley de 30 de marzo de 1994, sobre subrogacion y novacion de prestamos hipotecarios.-IX. Particularidades de la subhipoteca.-X. Asientos posteriores a la hipoteca que no pueden ser cancelados y asientos que no la perjudican. -XI. Colisión de la ejecución con creditos posteriores preferentes o privilegiados: 1. Créditos singularmente privilegiados: 1.1. Créditos laborales por salarios. 1.2. Créditos por gastos de la propiedad horizontal. 1.3. Privilegio de la ley de propiedad intelectual a favor de los derechos de explotación del autor. 1.4. Créditos por cuotas de la seguridad social. 2. Hipotecas legales y privilegios hipotecarios. 3. Afecciones reales: 3.1. Créditos por gastos debidos a la sociedad de servicios en el derecho de aprovechamiento por turno. 3.2. Afecciones reales urbanísticas. 4. Atribución de uso de la vivienda familiar al cónyuge no titular.-XII. Los arrendamientos y la ejecucion hipotecaria: 1. Planteamiento general. 2. La ejecución hipotecaria y los arrendamientos comunes. 3. La ejecución hipotecaria y los arrendamientos rústicos. 4. La ejecución hipotecaria y los arrendamientos urbanos. 5. Enajenación de finca arrendada para uso distinto del de vivienda.-XIII. Cancelaciones por nulidad de la hipoteca y por nulidad de actuaciones: 1. Anotación preventva de demanda de nulidad: dudas sobre su procedencia antes de la nueva lec. 2. La cuestión en el nuevo artículo 131 LH: 2.1. Admisión. 2.2. Efectos de la declaración judicial de nulidad de la hipoteca o de nulidad de actuaciones.XIV. El pacto de vencimiento anticipado y la cancelacion total de la hipoteca: 1. Estado de la cuestión tras la sentencia del tribunal supremo, de 27 de marzo de 1999. 2. La cuestión tras la nueva LEC: reclamación limitada a parte del capital o de los intereses cuyo pago deba hacerse en plazos diferentes (art. 693). XV. La accion registral: articulo 41 de la ley hipotecaria: 1. La acción registral: artículo 41 LH. Ejercicio de acciones reales procedentes de los derechos inscritos. 2. Otras manifestaciones del respeto de la lec al contenido legitimador de los asientos registrales. XVI. Hipoteca del derecho del rematante sobre los inmuebles adjudicados en un procedimiento judicial: 1. Fundamento. 2. Normativa. 3. Especialidad registral.
Derecho registral
Derecho registral
Derecho inmobiliario registral
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Titulo de cancelación
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Derecho registral
Derecho inmobiliario registral
Fe publica registral
Anotaciones preventivas, Cancelaciones registrales, Publicidad registral
Derecho registral
Derecho inmobiliario registral
Inscripción registral
La publicidad registral en la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil.
I. La funcion registral de seguridad juridica
1. Principios generales Si quisiéramos reducir a muy pocas palabras la esencia de la función de seguridad jurídica que el Registro de la Propiedad cumple en nuestro Ordenamiento, en general, y, desde luego, en los procesos de transferencia de derechos que se producen como consecuencia de la ejecución inmobiliaria, ordinaria o hipotecaria, o por débitos fiscales, o por débitos a la Seguridad Social, a través del instrumento legal de la subasta, habría que decir, al menos, lo siguiente: " Los derechos y situaciones jurídicas, ya formados y constituidos en los títulos (notariales, judiciales, administrativos), con plena eficacia entre las partes, pero con reducidos efectos respecto de terceros (vid. art. 1.218 del Código Civil), tras un depurado proceso de control de legalidad, acceden a los libros del Registro (arts. 2 y 18 LH). " Los libros del Registro publican los derechos inscritos con unas características de garantía tales que afectan no sólo a las partes contratantes, sino también a cualquier persona que entre en relación jurídica con la finca, con sus titulares o con los derechos que recaen sobre la misma. " El asiento que publica esos derechos está avalado por el Estado y se encuentra bajo la salvaguardia de los Tribunales (art. 1 LH), de modo que no puede modificarse o rectificarse sin acuerdo de las partes o resolución judicial (arts. 24 CE y 40 LH). " Al derecho inscrito le es inoponible cualquier otro derecho sobre la misma finca que, pudiendo inscribirse, no ha sido inscrito (art. 32 LH) o lo ha sido después (art. 17 LH); a todos los efectos legales, se presume que el derecho inscrito existe tal como lo publica el Registro, que el titular registral es el titular real y que tiene la posesión (art. 38 LH); y, si bien, la inscripción no convalida los actos y contratos nulos con arreglo a las leyes, cuando los derechos derivados de esos actos o títulos se inscriban a favor de un tercer adquirente a título oneroso, de buena fe y de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitir, el titular registral adquiere una posición inatacable, a pesar de los eventuales vicios del título de su transferente (art. 34 LH). Como resumen, podemos "y debemos" decir que el Registro de la Propiedad es en España el órgano del Estado que contiene la verdad jurídica oficial de los derechos sobre inmuebles, cuya última finalidad es dar seguridad (y tranquilidad ciudadana) a toda persona interesada en un bien de esta naturaleza. 2. La seguridad jurídica en la ejecución inmobiliaria a) Algunos datos estadísticos. Según el Anuario de la Dirección General de los Registros y del Notariado del año 1999 (último publicado), durante dicho ejercicio, el montante de los capitales asegurados con hipoteca alcanzó la cifra de 11 billones, 687.217 millones, 644.716 pesetas (11.687.217.644.716 pesetas). Y en ese mismo año los capitales acumulados asegurados alcanzaban la cifra de 30 billones de pesetas, importe equivalente al Presupuesto del Estado para 1.999 1. Es cierto que estos datos responden a la situación de hipotecas en fase de seguridad, pero el porcentaje que va a la ejecución es muy alto. Durante el mismo año de 1999, y según el mismo Anuario DGRN, se practicaron en los Registros de la Propiedad de España 132.747 anotaciones de embargo (si sumamos anotación de embargo preventivo en ejecución de sentencia y en juicio ejecutivo). Y aquí ya no hablamos de fase de seguridad, sino de ejecuciones en marcha que van a desembocar, en la mayoría de las reclamaciones, en la subasta y sus consecuencias. b) Necesaria conexión entre la publicidad registral y la ejecución. Siendo como apuntábamos la fuerza vinculante y protectora del Registro Inmobiliario, es fácil comprender el enorme riesgo e inseguridad que supondría desvincular el proceso de realización inmobiliaria de la publicidad registral institucional. Lo que podríamos llamar el servicio público de seguridad jurídica inmobiliaria que el Registro de la Propiedad presta en los procesos de ejecución que tienen como base objetiva de garantía un inmueble o un derecho real inmobiliario, se manifiesta en una triple dimensión o momento: antes, durante y como remate "nunca mejor dicho" del proceso. Es decir, en primer lugar, facilitando, en todo caso, al acreedor por deudas, que hace uso del principio de responsabilidad patrimonial universal del obligado (art. 1.911 del Código Civil), cualesquiera titularidades registrales inmobiliarias del deudor, susceptibles de persecución ejecutiva. El Registro facilita, además, un perfecto conocimiento de la situación jurídica oficial del inmueble que se pretende ejecutar, muy especialmente si la deuda está previamente asegurada con hipoteca y, por tanto, existen ya inmuebles determinados, especialmente sujetos al pago de las deudas. En segundo lugar, durante la tramitación del proceso ejecutivo, la función de seguridad de la publicidad s...Try vLex for FREE for 3 days
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