La publicidad registral en el panorama mundial actual

Introducción

Las ideas que se van a exponer a continuación pretenden dar una idea general del alcance de la publicidad registral como sistema de garantía de los derechos sobre los bienes inmuebles y de su eficacia en cuanto mecanismo básico para evitar costos de información y de vigilancia respecto de la titularidad de tales derechos. Por tanto, no pretende ser un estudio de derecho comparado, aunque resulta inevitable la referencia a determinadas características de los distintos ordenamientos jurídicos en orden a la organización de los Registros inmobiliarios, tema único al que nos vamos a referir, puesto que el estudio de la publicidad propia de los Registros mobiliarios o de los Registros mercantiles excedería, con mucho los límites breves de esta intervención.

Así, si se clasifican los diferentes sistemas sobre publicidad inmobiliaria de acuerdo con los principios que inspiran a cada uno de ellos, cabría simplificar su contenido en función de los efectos que genera la inscripción. Es el criterio tradicional, que pone en relación la normativa registral o hipotecaria con la respectiva tradición civil de cada país y que da lugar a distinciones profundas de concepto que no responden, sin embargo, a la realidad práctica. De hecho, es perfectamente posible que sistemas deficientes desde el punto de vista técnico aseguren suficientemente el tráfico inmobiliario, debido a su implantación social y la seriedad en su organización y llevanza, y que, en cambio, otras instituciones nacionales, perfectamente ajustadas a principios teóricos, constituyan ejemplos de ineficacia en las finalidades que persiguen. Esta realidad es muchas veces más importante que la pura diferenciación teórica a que estamos tan acostumbrados los hipotecaristas profesionales.

Es más, esta situación ha dado lugar a que en la historia de los Congresos Internacionales de Derecho Registral se haya producido un fenómeno notable. En una primera fase, que alcanza prácticamente a los nueve primeros, las discusiones técnicas han versado sobre principios hipotecarios en su función de criterios inspiradores de la realidad normativa registral de cada nación. Este fenómeno ha esterilizado a veces los debates, ante la necesidad de que el pronunciamiento técnico concreto fuese asumible por los diferentes especialistas, y ha generado, además, una cierta competitividad dialéctica sobre las virtudes puramente teóricas de cada sistema. A pesar de ello ha servido, como veremos luego para centrar y consolidar una serie de conceptos previos que, de una parte, han permitido un cierto lenguaje común y, de otra, han facilitado el entendimiento de los especialistas en problemas más universales.

Esta última idea se ha manifestado con mucha claridad en los dos últimos Congresos celebrados, respectivamente, en París y en Lisboa, de tal forma que sus Conclusiones se han elevado sobre la realidad legal de los países intervinientes, para pasar a resolver las cuestiones planteadas en función de los intereses sociales concurrentes. Por utilizar una terminología que nos es común en España, y ello sólo parcialmente, se ha pasado de considerar la publicidad registral desde el punto de vista de la jurisprudencia de conceptos, a tener en cuenta perspectivas de la jurisprudencia de problemas.

He utilizado la referencia a los Congresos Internacionales de Derecho Registral, cuya primera manifestación se produjo en Buenos Aires en 1.972, porque hasta su aparición no existía ni siquiera la idea de que la publicidad registral de los derechos inmobiliarios pudiera plantearse a nivel mundial, con un término que parece hasta pretencioso. La verdad es que nuestra intención no es esta ni mucho menos. Lo sería, si en esta breve intervención intentásemos desarrollar cada legislación desde el punto de vista de sus características jurídicas, para lo cual el que os habla no se siente capaz en absoluto, salvo en lo que se refiere al examen de algunas consideraciones generales.

Ahora bien, a partir de hace unos pocos años, ha surgido una idea que se está divulgando con la velocidad y capacidad de difusión de los conceptos acertados. Puede expresarse en dos sentidos. Desde el punto de vista negativo, sin un sistema de derecho preventivo que asegure el conocimiento previo de la titularidad del transmitente y garantice la del adquirente se disparan los costos de información sobre el derecho a adquirir y de defensa del derecho adquirido, lo que supone una grave distorsión del mercado inmobiliario y un elemento impeditivo del propio desarrollo económico. Desde el punto de vista positivo, se entiende que el mejor sistema de seguridad preventiva en materia inmlobiliaria es el del Registro de la Propiedad dotado de determinados efectos.

Sin embargo, no vamos a desarrollar este conjunto de conceptos, de cierta complejidad y que han sido objeto de exposición en varios trabajos recientes, entre los que cabe citar al publicado por Fernando Méndez González, como prólogo a...

If you are already a vLex customer, Access Here