El Rango registral: concepto, contenido y eficacia.

1. INTRODUCCIÓN

No es nuevo el reconocimiento legal al valor ya la importancia del tiempo en el ámbito jurídico, éste es un hecho natural cuya trascendencia jurídica alcanza, directa o indirectamente, límites insospechados. El tiempo, en el ámbito del ejercicio de los derechos, alcanza una importancia tal, que el mismo derecho constituido, ejercitado o convenientemente documentado o inscrito en un Registro, alcanzará toda su extensión material, produciendo la totalidad de los efectos que le son propios o, de no ser así, llegará a perder incluso su propia razón de ser al no poder producir ni el más mínimo de los efectos que le son propios, no ya los expresamente queridos por el otorgante u otorgantes del negocio jurídico, sino incluso aquellos que le son propios. Ello será así en virtud del momento, del tiempo en que esos derechos se constituyan, se ejerciten o se reserve el ejercicio de los mismos.

Una de las situaciones en que el tiempo desempeña una función capital, es en el acceso, constitutivo o no, de los derechos a un Registro público, y más concretamente al Registro de la Propiedad. Esto es lo que entendemos como rango registral o hipotecario, o lo que es lo mismo por la determinación del puesto de un determinado derecho en el folio registral, y la posterior ejecución real en su caso con relación a otros derechos, de acceso al registro en otro momento temporal que pertenezcan al mismo titular o a un tercero. En concreto la vigencia erga omnes de los derechos reales alcanza su máxima expresión en la ejecución excluyente del mismo frente a terceros o frente a otros derechos de terceros sobre el mismo objeto, siendo más excluyente cuanto mejor es su posición en el folio registral, consecuencia esta de la fecha de acceso al registro oportuno. Es por ello que podemos decir que la acción del tiempo en la constitución existencia o reconocimiento de un derecho, el puesto o la prioridad real-registral, en definitiva, el ser el primero en el tiempo tiene un valor jurídico y económico incuestionable. Este valor no es otro que el ser el más poderoso en la titularidad del Derecho y, posteriormente, en el ejercicio del mismo frente a terceros[1]. El valor económico derivado del puesto jurídico es consecuencia del valor jurídico de dicho puesto, al cual se otorga un carácter más poderoso respecto de los otros derechos que con posterioridad se inscriben y se encasillan en el Registro de la Propiedad, concebido este como una superestructura registral.

El otorgar un rango a los derechos, o lo que es lo mismo el ubicar o dar las normas o criterios básicos para su ubicación, ordenación y el ejercicio de diferentes Derechos sobre una misma cosa, no es exclusivo de los derechos reales, sino que se predica para toda clase de aquellos derechos, viniendo de antiguo la citada idea de prioridad. Históricamente, parece ser que la adquisición de la titularidad, aunque fuera formal, por el primer ocupante fue una costumbre arraigada en las primitivas sociedades nómadas. Ello, no obstante, la concurrencia de diferentes derechos pertenecientes a varios titulares sobre una misma cosa, da lugar a la necesidad de ordenar el ejercicio de dichos derechos, atribuyendo una prioridad de unos sobre otros[2].

Respecto de la preferencia existente en relación a los derechos de crédito, nuestra vigente legislación, en cada caso, ha establecido normas para evitar que la colisión entre estos distintos derechos con carácter excluyente entre sí haga ineficaz el derecho del más poderoso, cuya protección debe gozar de mayor legitimidad y de una mayor posibilidad de ejercicio. Sorprende ver que no siempre el derecho más antiguo es el más y mejor protegido, ni aquel al que se le da una mayor preferencia. Bastará observar las disposiciones que el B.G.B. y el Código Civil español contienen para resolver los problemas de concurrencia y prelación de créditos, incluso lo que en los mismos se establece para resolver los problemas derivados de la doble venta de una misma cosa. Ello se aprecia claramente en los derechos de crédito, donde si bien es importante la fecha de nacimiento del derecho, no es esencial la antigüedad de los mismos, viniendo su preferencia determinada por criterios distintos a los de la simple antigüedad, destacando desde la calidad del titular del crédito, hasta la propia naturaleza del crédito, imperando el carácter no constitutivo de la inscripción registral, así como la plasmación positivista de determinados criterios históricos[3].

Pero sin perjuicio de fo anteriormente dicho, vamos a centrarnos en el estudio específico del rango registral respecto de aquellos derechos que acceden al Registro de la Propiedad donde la intervención del factor tiempo es determinante en su eficacia y por tanto en su fuerz...

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