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Registro de la Propiedad y Ministerio Fiscal

Introducción

El enunciado del tema a tratar vino a nuestra mente, sobre todo, ante las Resoluciones de la Dirección General de Registros en las que, cuando resuelve en contra del criterio del Registrador, utiliza una frase que se repite una y otra vez en distintas Resoluciones. Dice así:

«Por lo que se refiere al Registrador, éste no es una suerte de Juez territorial que pueda decidir libérrimamente lo que crea oportuno; y tampoco es un Fiscal, encargado en general de la legalidad y de la protección de los terceros; es un funcionario público que ejerce una función pública a través de actos sujetos a un procedimiento predeterminado que otorga garantías a quien presenta un título inscribible, y en el ejercicio de esa función está sujeto a jerarquía, según el sistema diseñado por la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, al dar nueva redacción a los artículos 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria».

Este texto lo encontramos en numerosas Resoluciones de la DGRN, y entre ellas en las de 7 de noviembre de 2007 (BOE 19-12-2007), otra de la misma fecha (BOE 4-12-2007), 8 de noviembre de 2007 (BOE 4-12-2007), otra de la misma fecha (BOE 6-12-2007), 14 de noviembre de 2007 (BOE 6-12-2007), otra de la misma fecha 19-12-2007, 15 de noviembre de 2007 (BOE 13-12-2007), otra de la misma fecha y en el mismo BOE, 16 de noviembre de 2007 (BOE 13-12-2007)..., aunque ya en otras posteriores que tratan el mismo tema y con un contenido casi idéntico, se hacen más breves suprimiendo varios párrafos, y entre ellos el que estamos mencionando.

Todas estas Resoluciones, además de las cuestiones que cada una de ellas suscita individualmente (relativas a la falta de idoneidad del fax o telefax como medio de notificación de la calificación negativa, y a la consideración que merece la calificación del Registrador sustituto -que confirma la calificación del Registrador sustituido-, al que también considera acreedor de la apertura de un expediente disciplinario), tienen en común la cuestión de fondo.

Los distintos Notarios que intervinieron en las escrituras públicas que se presentaron al Registro (todas ellas relacionadas con la inscripción, ampliación o modificación de préstamo con garantía hipotecaria y cancelación de hipoteca), hacen constar, de una u otra forma, que a su juicio el otorgante tiene poder suficiente para la escritura de que se trata.

El Registrador (siempre el mismo), al hacer la calificación registral, suspende la inscripción solicitada porque entiende que existen dos defectos:

1º. El Notario autorizante no especifica cuáles son esas facultades representativas que considera suficientes, por lo que: «Este tipo de redacción, impide que el Registrador de la Propiedad califique la suficiencia del poder alegado en los términos previstos en la legislación hipotecaria», y

2º. «El Notario autorizante no justifica en absoluto la congruencia del poder alegado y exhibido con el contenido del negocio jurídico que se formaliza en la escritura calificada».

La Dirección General de Registros y del Notariado se apoya en reiteradísima doctrina del propio Centro Directivo sobre la aplicación del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, en su redacción original, y después en el propio texto de éste, tras su modificación por la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, que dice: «El registrador limitará su calificación a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace la representación».

Las Resoluciones citadas expresan que «la valoración de la suficiencia de las facultades de representación acreditadas por quienes intervienen en nombre ajeno competen únicamente al Notario y no al Registrador» y que «los efectos del juicio notarial de suficiencia tienen su fundamento en las presunciones de veracidad, integridad, y de legalidad de que goza el documento público notarial», con cita de los preceptos en que se apoya para ello, que no reproducimos para evitar alargarnos en esta exposición.

Dicen, asimismo, que «el Notario interviene para sal...

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