Reserva del derecho de vuelo por el promotor

• Author: Manuel Faus
• Profession: Notario

Contenido 1 Introducción 2 Planteamiento del tema 2.1 Duración de este derecho 2.2 Posibilidad del ejercicio en varias fases 2.3 Derribo del edificio 2.4 Derecho de vuelo sobre solar 3 Normas Especiales en Cataluña y en Navarra 4 Ver también 5 Recursos adicionales 5.1 En formularios 5.2 En doctrina 6 Legislación básica 7 Legislación citada 8 Jurisprudencia y Doctrina Administrativa citadas

Introducción

El derecho de vuelo, con base al cual se declara una Obra Nueva, puede tener diverso origen: título de adquisición (donación, compra, herencia), vía reserva (se lo reserva el vendedor o donante al transmitir un edificio), o vía Promoción, cuando el promotor declara una Obra Nueva y Propiedad Horizontal, pero se reserva el derecho de vuelo sobre el edificio ahora existente.

Interesa aquí hacer referencia al caso del promotor. Esta reserva tiene unas determinadas características.

En esta misma Obra hay tema genérico sobre el derecho de vuelo y la reforma del art. 16 del Reglamento Hipotecario (RH) de 4 de septiembre de 1998, declarada nula por la Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de febrero del 2000. ^{[j 1]}

Planteamiento del tema

Con cierta frecuencia, el propietario-promotor de un edificio por pisos se reserva, en el título constitutivo, el derecho de vuelo que le permita, en su día, edificar nuevas plantas (sea porque no ha agotado las alturas o en previsión de un aumento urbanístico de las mismas).

Las cuestiones a tratar son:

Duración de este derecho

Anulada por el Tribunal Supremo la limitación de los diez años que impuso la reforma del RH de 4 de septiembre de 1998, parece que ahora no hay límite, para el Derecho común, del tiempo que dure la reserva.

Pero que no haya el límite de los 10 años no quiere decir que no podamos plantear si el derecho de vuelo que el promotor se reserve puede ser perpetuo o no.

La Resolución de la DGRN de 18 de noviembre de 2002 ^{[j 2]} trató el tema de un derecho de vuelo en que el que no se determinaban las plantas a construir ni el tiempo de su duración; y no admite la DGRN este derecho por la indeterminación de las plantas a construir y no por la falta de fijación de un plazo; dice, así, la DGRN: las exigencias del principio de especialidad, que impone la determinación precisa y completa de los derechos que pretenden su acceso al Registro así en sus elementos subjetivos y objetivos, cuanto en su contenido y alcance (cfr. artículo 9 de la Ley Hipotecaria (LH) y 51 de su Reglamento), impediría la inscripción de un derecho como el cuestionado. Además, lo que ocurre en el caso debatido es que tras esa aparente falta de determinación (no especificación del número de plantas a construir y del plazo de desenvolvimiento o realización de la construcción), lo que subyace no es un derecho real de los configurados en el artículo 16.2 RH, sino la sustracción a los propietarios de la finca edificada (y por un tiempo ilimitado o, al menos, indeterminado) de una facultad dominical que eventualmente puede surgir en el futuro, cual es la de materialización del aprovechamiento urbanístico adicional que posibilite en cada momento el planeamiento urbanístico, esto es, la de adquirir los nuevos usos o intensidades edificatorias susceptibles de apropiación que puedan definirse en lo sucesivo con arreglo a la normativa urbanística. Se trataría, pues, de un derecho a hacer propia, si surgiera, una facultad que en otro caso habría de integrar el derecho dominical que hoy se ostenta y se prevé transmitir (algo así como un derecho perpetuo a los tesoros ocultos de una finca o a las futuras accesiones naturales de la misma), lo cual en modo alguno puede considerarse como verdadero derecho real, ni, por tanto, ser susceptible de inscripción conforme a los artículos 1 y 2 LH pese a la libertad de creación de tales derechos reales que rige nuestro ordenamiento jurídico (artículo 2 LH y 7 de su Reglamento), pues se conculcan los límites y exigencias estructurales del estatuto jurídico de la propiedad (dada su significación económico-política y su trascendencia erga omnes) que excluyen la constitución de derechos reales limitados singulares de carácter perpetuo e irredimible (artículos 513, 526, 546, 1068 y 1655 del Código Civil), si no responden a una justa causa que justifique esa perpetuidad. En cuanto a la falta de plazo de duración del derecho sobre lo construido, la DG dice que:

El derecho de sobreelevación constituido trae como consecuencia que, realizada la construcción, sobre lo construido surgen nuevos elementos privativos en propiedad horizontal, sobre los que recae un derecho de propiedad y copropiedad, el cual no tiene por qué estar limitado en el tiempo

En Cataluña, en cambio, se ha limitado a 30 años y ademas debe contar en cláusula separada de la escritura.

Posibilidad del ejercicio en varias fases

La...