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Retracto legal

1.- Apuntes previos

Al igual que hicimos al tratar el retracto convencional, en el legal, resulta conveniente partir de unas consideraciones previas y generales, antes de entrar a tratar cada uno de los extremos específicos de este retracto legal. Así podemos comenzar indicando que, el concepto de retracto legal viene recogido en el art. 1521 CC, el cual dispone expresamente que: "El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en el lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago".

La institución jurídica del retracto legal, ha venido siendo calificada por parte de la doctrina, como un derecho real de adquisición preferente dando lugar así a objeciones a su denominación, ya que, suele plantearse de si estaríamos ante una subrogación, o un derecho de adquisición preferente aunque, técnicamente, no hay ninguna duda de que nos encontramos ante un retracto.

Desde un punto de vista subjetivo, podemos establecer una clara diferencia entre el retracto convencional y el legal; en el primero de ellos y, en principio, sólo intervienen dos personas (pueden ser más, pero siempre divididas en dos grupos de intereses comunes); mientras que en el segundo (retracto legal), los sujetos intervinientes en el mismo son tres: vendedor, que entrega la cosa sin ánimo de retraerla; comprador, que adquiere animus domini; y, un tercero, al que la ley le atribuye preferencia en la adquisición, pero cumpliendo previamente con unas compensaciones patrimoniales frente al comprador.

Así las cosas, tenemos que el retracto legal se fundamenta en la preexistencia de un negocio jurídico que nace entre el comprador y el vendedor, de carácter convencional, por lo que podemos decir que, en todo caso, la venta forzosa con intervención de la autoridad, excluye el ejercicio de este derecho.

Por otro lado, también debemos tener en cuenta que, el retracto legal sólo tiene viabilidad respecto de la primera venta habida entre comprador y vendedor y no en las sucesivas que pudieran haber entre éste último y terceros, las cuales ya quedan firmes, de forma que la primera venta podrá ser resuelta por ejercicio del derecho de retroventa, postura mayoritaria de la doctrina, en justa aplicación del art. 1506 CC, el cual dispone expresamente que: "La venta se resuelve por las mismas causas que todas las obligaciones, y, además, por las expresadas en los capítulos anteriores, y por el retracto convencional y por el legal".

También debemos tener en consideración, en otro orden de cosas, que el retracto siempre supone una enajenación onerosa de la cosa objeto del contrato, por lo que de esta forma, debemos descartar a la donación, toda vez que sustituir al donatario sería tanto como violar la volunta del propio donante; por otro lado, el retracto siempre requiere la existencia de un precio cierto y, aunque éste art. 1521 CC habla de compra o dación en pago, debemos incluir en tales supuestos cualquier otra donación que no impida por su naturaleza la subrogación contractual.

Respecto a quienes son favorecidos legalmente con la posibilidad de ejercitar este derecho de retracto, vienen expresamente recogidos en los arts. 1522 y 1523 CC. El art. 1522 CC dispone expresamente que: "El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos. Cuando dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común".

A la vista del contenido del precepto citado, hemos de partir de la consideración de que, su regulación tiene su inicio en la preexistencia de una comunidad, atribuyendo la posibilidad del ejercicio del derecho de retracto a un copropietario (aunque en realidad este derecho viene a recaer a favor de todos).

Debemos de tener en cuenta que ha de tratarse de una comunidad proindivisa, toda vez que en el supuesto de haberse cesado la comunidad, desaparece la posibilidad de ejercicio de retracto legal sobre algo común, puesto que ya ha dejado de serlo.

La enajenación, por lo tanto, ha de ser sobre una cuota y no de una parte de la cosa poseída en copropiedad, toda vez que lo que está dividido no forma parte de un todo, sino que tiene su propia individualidad, y en tal caso difícilmente podemos subsumirla dentro de la institución jurídica de la comunidad o condominio sobre un bien.

Esta enajenación, en cualquier caso, debe ser a un no copropietario, o lo que es lo mismo, el tercero al que se refiere el art. 1522 CC; es decir, un extraño a la comunidad.

En cualquier caso, debemos tener en cuenta que, el retracto convencional es siempre divisible, mientras que el legal no lo es, y se extiende a todos los comuneros que sí ejercen este derecho no hay otra solución que permitirles una adquisición a prorrata en atención a sus respectivas cuotas de participación.

Por otro lado, el art. 1523 CC...

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