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Actualidad del derecho de superficie como medida de intervención de los poderes públicos en materia de vivienda. El caso específico de Castilla y León

I. Avatares del derecho de superficie en la legislación estatal

La Ley del Suelo de 1956 instauró el derecho de superficie y le otorgó una utilidad práctica: el fomento de las construcciones, en concreto viviendas u otras edificaciones1. Poco después, apenas tres años más tarde el Reglamento Hipotecario, en su conocido art. 16-1º, desarrolló la inscripción de dicho derecho, y su carácter constitutivo señalando detalladamente cuales eran los requisitos necesarios para su eficaz constitución2.

Más tarde, con la necesaria reforma de la legislación urbanística, el TRLS de 19763, volvió a hacerse eco de la institución, recogiéndola en los arts. 287 a 290, y, sin apenas variaciones4, pero ampliando el destino que se le podía dar a la institución, haciendo referencia expresamente a construcción de viviendas, servicios complementarios, instalaciones industriales y comerciales u otras edificaciones determinadas en los planes de Ordenación.

En su exposición de motivos se aludió al interés creciente que despertaba la figura en los países de nuestro entorno5.

Pero poco se utilizó la institución en esos años ¿Porqué? Tal vez porque las leyes del suelo de 1956 y 1975 fueron pensadas para establecer una acción dirigida a la creación del suelo cuyo principal efecto se dirigió a desarrollar las técnicas de ejecución del planeamiento -conversión del suelo rústico en urbano- y no precisamente para gestionar operaciones sobre suelo urbano.

El cambio en el urbanismo se produjo con la Ley 8/1990, de 25 de julio, de Reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo6 que motivó la formulación del TRLS de 19927. Y sin embargo en esta ley la finalidad del derecho de superficie se generalizó pues el destino al que se hace referencia es a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública o a otros usos de interés social.

II. La STC 61/1997, de 20 de marzo, la legislación urbanística de Castilla y León y su incidencia en el derecho de superficie

Poco después la Sentencia del TC 61/1997, de 20 de marzo (B.O.E. 25 abril; corrección de errores de 30 octubre)8 declaró la inconstitucionalidad y nulidad del número 3 de la disposición final única y, consiguientemente, del artículo 287.1, 288.1 y 290 aprobado por el Estado con eficacia supletoria9.

Y ¿qué motivó esta sentencia del Tribunal Constitucional? La Ley 8/1990, de 25 de julio, de Refo...

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