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Tema 20. La finca como base del registro

En virtud del principio de especialidad o determinación, básico en nuestro sistema registral, la finca, el derecho y la persona titular del mismo deben estar perfectamente determinados.

De estos tres elementos, que estructuran los derechos reales inscritos, en cuanto derechos subjetivos, la finca -es decir, el objeto- es el mas estable. Por eso resulta acertado organizar el Registro, no en función del sujeto -sistema de folio personal-, o en función de cada derecho -Registro de gravámenes-, sino en función de las fincas.

Por ello, en el presente tema nos ocuparemos del principio de especialidad en relación con la finca:

El art. 9 L.H., a cuya regla 1ª le añadió tres párrafos la reforma de 27 diciembre 2001 -como se estudia en el tema 18-, dispone:

«Toda inscripción que se haga en el Registro de la Propiedad expresará las circunstancias siguientes:

1ª. La naturaleza, situación y linderos de los inmuebles objeto de la inscripción, o a los cuales afecte el derecho que deba inscribirse, y su medida superficial, nombre y número si constaren del título».

«Podrá completarse la identificación de la finca mediante la incorporación al titulo inscribible de una base gráfica o mediante su definición topográfica con arreglo a un sistema de coordenadas geográficas referido a las redes nacionales geodésicas y de nivelación en proyecto expedido por técnico competente.

La base gráfica catastral o urbanística y el plano topográfico, si se utilizasen, deberán acompañarse al título en ejemplar duplicado. Uno de los ejemplares se archivará en el Registro, sin perjuicio de su incorporación a soportes informáticos. Del archivo del duplicado se tomará nota al margen del asiento correspondiente a la operación practicada y en el ejemplar archivado el registrador hará constar referencia suficiente a la finca correspondiente. Podrá obtenerse el archivo de la base gráfica como operación registral específica median-te acta notarial autorizada a requerimiento del titular registral en la que se describa la finca y se incorpore la base gráfica».

La finca constituye el concepto central de nuestro sistema registral, ya que la L.H., con acierto, adoptó el sistema de «folio real», que se caracteriza por su perfección, permanencia y estabilidad. A cada finca -como dice NÚÑEZ LAGOS- se le abre su cuenta corriente.

Este sistema de FOLIO REAL aparece sancionado implícitamente en los siguientes preceptos:

Art. 7 L.H.:

«La Inscripción DE CADA FINCA en el Registro de la Propiedad ser&...

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