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Terminación y efectos del contrato de arrendamiento rústico

I. Introducción

La Ley 83/1980, de 31 de diciembre de 1980, de Arrendamientos Rústicos, dedicaba el capítulo VIII del Título I a la «Terminación del arrendamiento», clasificando sus causas en tres categorías: resolución, sucesión y extinción. Esta clasificación recibió críticas de la doctrina debido a su complejidad, a la omisión de algunas causas o por apartarse de la teoría general de los contratos.

La nueva Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos (LAR), modificada por Ley 26/2005, de 30 de noviembre, dedica a la terminación del arrendamiento su capítulo VIII, comprendiendo los artículos 24 a 27. Clasifica las causas de terminación del arrendamiento en tres categorías: terminación (art. 24), resolución (art. 25) y rescisión (art. 26). El artículo 27 regula los efectos de la terminación del arrendamiento. No regula la sucesión como una categoría específica, como lo hacía la Ley 1980, sino como una causa de terminación del arrendamiento, artículo 24.e).

Aunque la Ley de 2003 incluya, dentro de cada categoría, a distintas causas por las que se termina, se resuelve o se rescinde el contrato de arrendamiento rústico, a estas causas hay que añadir las que las partes contratantes hayan expresamente acordado en el contrato, siempre que no se opongan a la LAR de 2003; y, al regir supletoriamente el Código Civil, también hay que añadir las recogidas en este cuerpo legal, como son la novación extintiva o la confusión de derechos entre arrendador y arrendatario por adquisición de la propiedad de la finca arrendada por el arrendatario 1.

La Ley de Arrendamientos Rústicos de 2003 es criticable en cuanto a la clasificación de las causas de terminación del arrendamiento. En primer lugar, el artículo 24, dedicado a las causas por las que el arrendamiento termina, incluye, entre otras, la resolución o rescisión del contrato, de manera que respecto al resto de las causas que en dicho artículo se enumeran no es posible saber en qué categoría específica deben incluirse, ya que coinciden la rúbrica del capítulo VIII y la del artículo 24: «Terminación del arrendamiento». En segundo lugar, el artículo 26 bajo la rúbrica «Rescisión», no recoge supuestos de rescisión del contrato sino de resolución, como más adelante veremos.

Por otra parte, respecto al proceso correspondiente en el que se decidirán las demandas sobre arrendamientos rústicos, el artículo 249.1.6.° de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), de 7 de enero de 2000, establece: «Se decidirán en el juicio ordinario, cualquiera que sea su cuantía: las demandas que versen

sobre cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos rústicos de bienes inmuebles, salvo que se trate del desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia (estos dos supuestos excepcionales se decidirán en juicio verbal según establece el art. 250 de la LEC).

Siguiendo el orden que hace la Ley de las distintas categorías y causas por las que el arrendamiento termina, vamos a estudiar cada una de ellas y finalmente los efectos.

II. Causas de terminación del arrendamiento

1. Pérdida física y expropiación forzosa de la finca

El contrato de arrendamiento rústico se define como aquel mediante el cual se ceden temporalmente una o varias fincas, o parte de ellas, para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal, a cambio de un precio o renta (art. 1 LAR); así, mientras la falta de pago de la renta y de las cantidades asimiladas a ella da lugar a la resolución del contrato, la falta de cosa arrendada o falta de objeto del contrato, por pérdida o expropiación forzosa, es causa de terminación del contrato, ya que la finca es un elemento esencial para la existencia del contrato de arrendamiento rústico (art. 1.261 del Código Civil).

La pérdida de la finca arrendada como la expropiación de la misma están reguladas en el artículo 24.a) LAR de 2003: «El arrendamiento termina: a) Por pérdida total de la cosa arrendada y por expropiación forzosa cuando sea también total; si la pérdida ...

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