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Los deberes urbanísticos de conservación y rehabilitación en la legislación andaluza

Deber de conservación y deber de rehabilitación. Introducción.

Hablar de deber de conservación y deber de rehabilitación ha sido, en nuestra cultura urbanística, tanto como hablar de dos deberes urbanísticos básicos que incumben todo propietario; el primero, el deber de conservación, constriñe a todo propietario de suelo y construcciones, con carácter genérico, en orden a mantener las mismas en las debidas condiciones de seguridad, salubridad y ornato público; y el segundo, el deber de rehabilitación, es de carácter específico en tanto que añade e incorpora la perspectiva del patrimonio histórico, íntimamente unida con frecuencia a la de la propiedad urbana1, en tanto que regula un determinado grupo de edificaciones portadoras de valores culturales.

Así se deduce de la trascendental doctrina sentada por la Sentencia Constitucional 61/1997, de 20 de marzo; fue un aserto plenamente vigente a la luz del texto del artículo 19 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen de suelo y valoraciones2 y puede también considerarse vigente con lo dispuesto en el artículo 9 de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, del Suelo, que establece en su número 1, párrafo primero:

«El derecho de propiedad del suelo comprende, cualquiera que sea la situación en que éste se encuentre y sin per-juicio del régimen al que esté sometido por razón de su clasificación, los deberes de dedicarlo a usos que no sean incompatibles con la ordenación territorial y urbanística; conservarlo en las condiciones legales para servir de soporte a dicho uso y, en todo caso, en las de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato legalmente exigibles; así como realizar los trabajos de mejora y rehabilitación hasta donde alcance el deber legal de conservación».

Pero la ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, la primera norma de rango legal que se constituye en auténtico derecho propio nuestra Comunidad Autónoma en materia urbanística, proclama enfáticamente en su Exposición de Motivos3, que «El urbanismo del siglo XXI tiene, pues, como principal reto atender a la conservación, rehabilitación y recualificación de la ciudad existente», señalando seguidamente que «La atención a la ciudad histórica es ya tarea tradicional en nuestra práctica urbanística, dando primacía a criterios de conservación y rehabilitación, pero ahora, es necesario poner el acento, además, en la recuperación de la ciudad histórica como espacio social, como espacio económico y como espacio vivido».

Mas tal declaración del papel de centralidad de la conservación4y la rehabilitación no obsta para que las mismas sigan manteniendo, además, su naturaleza de deberes urbanísticos básicos (artículo 51 de la ley andaluza) y su vocación de servir como vehículo para la integración de las exigencias de conservación específicas de los bienes integrantes del patrimonio urbanístico, arquitectónico, histórico, cultural, natural o paisajístico en la normativa urbanística (artículo 24 de la Ley andaluza).

Ahora bien, ya desde ahora, debemos dejar constancia de las dificultades que plantea al operador jurídico el empleo -muchas veces con carácter impropio e incluso anfibológico- que se hace en la norma andaluza de los conceptos de conservación y rehabilitación, conforme tendremos ocasión de comprobar a lo largo de nuestra exposición.

Pero no quedarían completas estas consideraciones a modo de introducción en nuestra materia, sino las complementásemos con una más acerca de nuestra norma autonómica, y es que, como nos consta, tras el reconocimiento de la competencia exclusiva a favor de las Comunidades Autónomas en materia de urbanismo sancionada por la trascendental Sentencia Constitucional 61/1997, de 20 de marzo, que anuló de forma casi total la norma estatal entonces vigente en nuestra Comunidad Autónoma, el Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, se inicia un proceso de aprobación de normas urbanísticas de rango legal por parte de prácticamente todas las Comunidades Autónomas, en el ejercicio de tal competencia, y nuestra Comunidad no fue en eso una excepción.

Así, y tras aprobar la Ley 1/1997, de 18 de junio, por la que se aprueban con c...

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