Urbanizaciones privadas ilegales y fórmulas de legalización

I. INTRODUCCIÓN

1. Incardinación de la conferencia en el propósito del curso. Referencia a las relaciones entre la actividad de Notarios y Arquitectos

El propósito de este curso en el que tengo el honor de intervenir, abriendo, además, el elenco de las conferencias pronunciadas por Notarios, es, como indica su presentación, buscar una integración entre las reglas que disciplinan la actividad pública urbanística y las normas, legales y convencionales, que desde el mundo del Derecho privado se proyectan también sobre el urbanismo, sus mecanismos y sus consecuencias. Somos los Notarios y los arquitectos dos de los colectivos más directamente implicados en la consecución de la eficacia de las normas públicas y privadas, en el logro de una actividad urbanística más conforme con la pretensión del legislador, que no debe ser sino el trasunto de lo que la sociedad civil demanda.

Como bien indica el protocolo de colaboración que el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España, el Consejo General del Notariado y el Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España suscribieron en fecha 25 de noviembre de 1998, los Arquitectos, en cuanto técnicos que intervienen en la realización material del urbanismo, y los Notarios, en cuanto han de verificar el cumplimiento estricto de la legalidad con ocasión del ejercicio de sus funciones, son profesionales a los que incumbe especialmente el deber de colaborar en el logro de uno de los objetivos básicos del legislador urbanístico: salvaguardar la disciplina en el sector y procurar la seguridad jurídica.

Como tendremos ocasión de comprobar en el curso de esta exposición, son las urbanizaciones privadas uno de los campos en que las normas y las actuaciones públicas y privadas se entremezclan de manera especial, y en la que la actividad de arquitectos y notarios puede coadyuvar de forma decisiva a que se comporten con regularidad y eficacia en su estructura y funcionamiento. Esa actividad, en puridad, debería presidir la formación de la urbanización desde su momento inicial, pero, por desgracia, no siempre ha sido así, y las insuficiencias normativas, tanto en la generación de las leyes como en su aplicación, han provocado que el nacimiento, la estructuración y el funcionamiento de las urbanizaciones privadas no siempre hayan respetado el marco legal; de uno y otro aspecto, con predominio del segundo, debo ocuparme en el curso de esta exposición.

2. El fenómeno objeto de estudio: su caracterización práctica, su origen, causas y consecuencias

La proliferación de las urbanizaciones privadas (legales e ilegales) en nuestro país es un fenómeno que alcanza especial relevancia con la reconstrucción económica posterior a la guerra civil y que se manifiesta en dos vertientes de origen distinto, pero de consecuencias prácticas muy similares:

a) Especialmente a partir de los años cincuenta, las ciudades comenzaron a recibir una muy importante inmigración procedente del mundo rural, en busca de mayores posibilidades de trabajo y de un medio más cómodo de vida, lo que se unió al renacimiento de las industrias y a la mecanización de las labores agrícolas. La todavía escasez de recursos y la ausencia de instrumentos urbanísticos eficaces hasta la Ley del Suelo de 1956 propició el nacimiento en las afueras de las ciudades de núcleos poblacionales desordenados y carentes, en muchas ocasiones, de las mínimas estructuras necesarias.

b) Pero es otra vía de surgimiento de la actividad urbanizadora desordenada la que principalmente está en la raíz del problema que estudiamos. El aumento de la calidad de vida a partir de mediados de los años sesenta, la mejora de las comunicaciones y el surgimiento de la sociedad del ocio, con la explosión del fenómeno turístico, unido al cuestionamiento de la ciudad como lugar más adecuado para el desarrollo integral de la persona, provocaron, por un lado, una ocupación de los alrededores de los núcleos urbaños por edificaciones aisladas, con parcela de terreno y con pretensión unas veces de primera, otras de segunda residencia y, por otro, la proliferación de viviendas vacacio-nales en las zonas turísticas, en ambos supuestos, con grandes dosis de desorden e indisciplina urbanística. A ello contribuyó la demanda de grandes capas de población a la propiedad de una segunda residencia, lo que ha sido históricamente aprovechado por promotores poco escrupulosos que ofertaban suelo barato, pero carente de cualquier tipo de servicios urbanísticos.

En conexión con todo ello, de un modo genérico puede afirmarse que hay urbanización ilegal cuando un suelo urbano o urbanizable se divide en varias parcelas sin estar aprobado el instrumento de planeamiento que les daría legitimidad urbanística, o cuando se produce una división del suelo rústico o no urbanizable de forma que podría derivarse del mismo la formación de un núcleo de población. Gutiérrez-Alviz Conradi y Romero Candau, citando a Gutiérrez Colomina, al estudiar ...

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