Urbanizaciones privadas (Explicación de una propuesta de regulación)

I. PRECISIONES CONCEPTUALES Y TERMINOLÓGICAS

Antes de comenzar el análisis de lo que se califica como urbanización privada o, también, urbanización particular o de iniciativa privada, es de todo punto imprescindible llevar a cabo una serie de precisiones de delimitación, conceptuales y terminológicas, con el objeto de determinar, de la manera más exacta posible, qué es lo que se quiere dar a entender bajo dicha expresión.

Hace unos años, en la ponencia que presenté(1) a las IV Jornades de Dret Català a Tossa (1986) que versaron sobre el Régim de la Propietat Collectiva Urbana a Catalunya(2) señalaba que bajo esta expresión -la de urbanizaciones privadas- se encierra, explicado de una manera sintética, un fenómeno complejo en el que cabe distinguir una actividad -la de urbanizar: la conversión material del suelo (la finca)- y un resultado: la creación de un nuevo asentamiento social (núcleo de población) que desemboca en el establecimiento de un nuevo régimen jurídico de propiedad privada(3). Situación (de urbanización) en la que debe considerarse la intervención de conceptos propios del Derecho público junto a los del Derecho privado que se hallan en relación de interdependencia de forma tal que no resulta posible hablar de urbanización privada obviando el componente público.

Pues bien, esas afirmaciones continúan, hoy, siendo exactas. Con todo, a pesar de los años transcurridos, sigue siendo necesario volver a efectuar precisiones conceptuales ya que parece que el empleo del nomen urbanización por parte de los juristas (y del legislador) de Derecho privado no acaba de ser entendido por aquellos que pertenecen al ámbito de Derecho público, hasta el extremo que los principales desencuentros que existen a la hora de redactar y presentar un proyecto legislativo privado (de Derecho civil) se sitúan en los equívocos originados por la terminología y los conceptos. De ahí lo ineludible de estas primeras digresiones en torno al tema que nos ocupa.

La expresión urbanización, sin duda tiene su origen en el ámbito del Derecho público ya que es en éste en el que se forma su concepto, y en concreto pertenece al Derecho administrativo y se inserta en el denominado Derecho urbanístico a partir del momento en que es la Administración la que asume la función de ordenar el territorio de manera que su aprovechamiento y uso sea racional para toda la población y superando la fase en que se dejaba a la autonomía privada (el titular dominical) tal iniciativa.

En esta sede, el urbanismo (en el que se incluye el concepto más concreto de urbanizar), conforme a lo que se acaba de indicar se identifica urbanizar a aquellas técnicas e instrumentos jurídicos de proyección, ejecución y gestión a través de los cuales se va a procurar esa ordenación y aprovechamiento racional del territorio.

En concreto, en el dato que nos interesa ahora, en el Derecho urbanístico:

a) Urbanizar implica la realización de una actividad que se ejecuta sobre una finca (inmueble) con la finalidad de dotarla de las infraestructuras y servicios que determina la ley o el planeamiento urbanístico para que adquiera la condición de suelo apto para la edificación (la condición de solar) y para permitir el asentamiento de un núcleo de población en condiciones adecuadas.

Se puede resumir que urbanizar es llevar a cabo las actuaciones y obras de urbanización necesarias sobre el suelo no urbano o parcialmente urbanizado, aunque en ambos casos calificado por el plan como urbano, susceptible de ser urbanizado para provocar una conversión material y jurídica del mismo: su transformación en suelo urbano a fin de poder proceder a su edificación.

b) Obras o actividades de urbanización, son aquellas que deben ejecutarse para conseguir la modificación indicada, que el suelo alcance la calificación de urbano. En la legislación urbanística se enuncian como obras de urbanización básicas las referentes al saneamiento, compactación y nivelación de terrenos destinados a viales, instalación de aceras en las calles, las obras relativas al establecimiento de las redes de suministro de agua y energías (eléctrica, gas), las de alumbrado público, evacuación de aguas, las de comunicaciones y jardinería que sean necesarias conforme al plan de actuación urbanística correspondiente.

Desde esta perspectiva un terreno ya está urbanizado -la urbanización existe- desde el momento en que han culminado dichas obras; lo que es independiente de si sobre el mismo se ha procedido, a la vez, a la edificación.

Es importante retener que, desde el punto de vista que estamos exponiendo, la urbanización, en cuanto que actividad material transformativa del suelo, está sometida a un control público, no queda en manos de la autonomía privada; son las reglas de Derecho público las que determinan dónde, quién, cómo y cuáles son esas...

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