Valoraciones urbanísticas según la Ley 6/98, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones. Relación con el valor de mercado y el valor catastral. Aplicación a supuestos expropiatarios

I. INTRODUCCIÓN

Ante todo, debemos aclarar que para realizar cualquier valoración, del tipo que sea, se requiere una gran dosis de sentido común y algo de «olfato». Si además se conocen las técnicas de valoración y la legislación aplicable a cada caso concreto, mucho mejor, pero lo segundo sin lo primero puede dar lugar a aberraciones que, aunque tengan apoyo técnico y legislativo, no dejan de ser eso: ¡aberraciones! En el caso concreto de las valoraciones expropiatorias, este tipo de aberraciones pueden llevar a situaciones injustas, tanto para el expropiado como para el expropiante o el beneficiario de la expropiación.

En mi opinión, los artículos que conforman una ley no pueden interpretarse si no es dentro de todo el contexto de la misma, por lo que, antes que nada, recomendaría a cualquier arquitecto que vaya a realizar una valoración expropiatoria a la que resulte aplicable la Ley 6/98 que, por encima del articulado concreto de la Ley, tenga muy presente lo que se manifiesta en el apartado 3. de su exposición de motivos, que es, a fin de cuentas, lo que pretende desarrollar la Ley y que se reproduce a continuación, destacando en cursiva algunos párrafos de especial interés:

«3. En lo que concierne a los criterios de valoración del suelo, la Ley ha optado por establecer un sistema que trata de reflejar con la mayor exactitud posible el valor real que el mercado asigna a cada tipo de suelo, renunciando así formalmente a toda clase de fórmulas artificiosas que, con mayor o menor fundamento aparente, constituyen una fuente interminable de conflictos, proyectando una sombra de injusticia que resta credibilidad a la Administración y contribuye a deslegitimar su actuación.

Se elimina así la dualidad de valores, inicial y urbanístico, a la que habían quedado ya reducidos los cuatro valores diferentes que estableció en su día la versión primera de la Ley del Suelo, de forma, que, a partir de ahora, no habrá ya sino un solo valor, el valor que el bien tenga realmente en el mercado del suelo, único valor que puede reclamar para sí el calificativo de justo que exige inexcusablemente toda operación expropiatoria. A partir de este principio básico, la Ley se limita a establecer el método aplicable para la determinación de ese valor, en función claro está, de la clase de suelo y, en consecuencia, del régimen jurídico aplicable al mismo y de sus características concretas.

Este método es, tanto en el suelo no urbanizable como en el urbanizable aún no incluido en un concreto ámbito para su desarrollo, o para el que no se hayan establecido las condiciones de dicho desarrollo, el de comparación con los valores comprobados de otras fincas análogas, habida cuenta su régimen urbanístico, situación, tamaño y naturaleza, así como de los usos y aprovechamientos permitidos por el planeamiento.

Para los casos en que esa comparación no sea posible, en los citados suelos- sin desarrollo previsible a corto plazo- el método alternativo será el de capitalización de las rentas reales o potenciales del suelo de acuerdo con su estado y naturaleza, que es el método tradicional.

En el suelo urbano y en el urbanizable incluido en ámbitos delimitados por el propio planeamiento general o con posterioridad al mismo, para los que se hayan establecido las condiciones de desarrollo, el método de cálculo consistirá en la aplicación al aprovechamiento correspondiente del valor básico de repercusión recogido en las ponencias catastrales para el terreno de que se trate, valor que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 39/1988, reguladora de las Haciendas Locales, refleja los valores de mercado, puesto que las valoraciones catastrales se fijan a partir de un estudio previo de dichos valores.

Finalmente, y para el caso de que no existan o no sean aplicables los valores de las ponencias catastrales por haber perdido vigencia o haberse modificado el planeamiento, el valor básico de repercusión se calculará por el método residual, comúnmente utilizado en el ámbito inmobiliario, en sus distintas modalidades, tanto por el sector público como por el privado.

La aplicación de valores de repercusión, habida cuenta de su correspondencia, en general, con terrenos urbanizados y en condiciones de ser edificados, conlleva la necesidad de deducir la totalidad de los costes de urbanización que en cada caso estuvieren pendientes, así como los costes financieros de gestión y cualesquiera otros que fueran imprescindibles para dotar al terreno de la condición de solar, tal y como se viene haciendo habitual y pacíficamente en las tasaciones que se realizan a diario en el ámbito inmobiliario y en el financiero.

El estricto realismo al que la Ley ha querido ajustarse en este punto contribuirá, sin duda, a aumentar la seguridad del tráfico jurídico y a reducir la conflictividad, lo que redundará también en una agilización de la gestión urbanística y en una reducción de los costes innecesarios que su prolongación en el tiempo inevitableme...

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