La venta de viviendas sobre plano: riesgos del comprador y tutela jurídica

1. Delimitación de nuestro objeto de estudio.

El adquirente de un piso futuro corre los riesgos propios de todo acreedor de cosa genérica, los derivados de que la cosa no llegue a existir y, además, el de perder la parte de la contraprestación que, normalmente, habrá ido anticipando. La respuesta dada por nuestro ordenamiento jurídico para abordar algunos de esos riesgos son objeto de otras ponencias, como sucede con la entrega de una edificación que adolezca de defectos edificatorios, o bien se tratan de evitar a través de una interpretación del clausulado del contrato favorable al consumidor y la evitación de cláusulas abusivas, como también se indicará en la oportuna comunicación específica; los casos extremos pueden ser constitutivos de determinadas modalidades del delito de estafa y de la consiguiente responsabilidad civil derivada del mismo, y, desde luego, las cantidades anticipadas pueden ser recuperadas, junto con un interés siempre insuficiente para compensar el tiempo perdido y el incremento de precios en el inflacionista sector inmobiliario, si se contrataron efectivamente las garantías previstas en la Ley 57/1968, de 27 de julio sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, y se actuó con arreglo a lo allí preceptuado.

Sin embargo existen aspectos relacionados con estos riesgos del adquirente sobre plano que quizá pudieran abordarse limitando los poderes dispositivos del Promotor sobre los terrenos en los cuales está construyendo o pretende construir para lograr dos finalidades fundamentales: conseguir que el objeto finalmente entregado tenga unas características conformes con el contrato y con la legislación urbanística y sustraer el suelo, junto con el edificio que pudiera haber sido parcialmente construido, de las consecuencias derivadas de la insolvencia del promotor (embargo o quiebra); por otro lado, supuesto el efectivo incumplimiento del promotor (incluido en el término el cumplimiento defectuoso), se planteará el espinoso problema de definir el alcance del daño resarcible. A estas cuestiones dedicaremos nuestra ponencia, dejando ya de expresarnos en términos abstractos y de generalidad para pasar al análisis concreto de los problemas relatados.

2. La conformidad del piso o vivienda futura con la legalidad urbanística.

La descripción1 de la obra en construcción o terminada accede al Registro de la Propiedad en virtud de una escritura otorgada por el promotor-propietario en la cual se describen el edificio en su conjunto y cada uno de los pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente que lo integran; como el Registrador ha de calificar la validez de los actos contenidos en las escrituras públicas (artículo 18 de la LH), resulta fácil que el adquirente, consultando el Registro de la Propiedad y viendo que el piso «futuro» ha accedido ya a sus libros con las características pactadas en el contrato de venta, confíe en la legalidad de esa edificación (tanto desde la perspectiva civil como desde la óptica del derecho urbanístico); para asegurar esa conformidad, la Ley 8/90, sobre régimen del suelo y valoraciones, cuya regulación ha pasado al artículo 22 de la Ley 6/98, actualmente vigente, impuso unos requisitos consistentes en exigir a Notarios y Registradores la acreditació...

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