El juicio verbal y ordinario para el ejercicio de las acciones arrendaticias, tras la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil por la disposición final tercera de la ley 23/2003, de 10 de julio, de garantías en la venta de bienes de consumo

I. Introducción

La Disposición derogatoria única de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 7 de enero de 2000, ha derogado los artículos 38 a 40 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, aplicándose a los procesos arrendaticios lo dispuesto en aquella ley.

El pasado día 11 de julio se publicó en el BOE la Ley 23/2003, de 10 de julio, de Garantías en la venta de Bienes de consumo. Dentro de dicho texto, que ha entrado en vigor a los dos meses de su publicación (concretamente el día 11 de septiembre), en su Disposición Final Tercera se modifican varios preceptos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, relativos a los «arrendamientos urbanos» 1, con el fin de agilizar los juicios de desahucio urbanos.

Como consecuencia de la citada regulación, actualmente, todas las demandas de arrendamientos urbanos se tramitarán, por razón de la materia, a través del juicio ordinario (249.1.6.º), aunque la acción no se base en preceptos de la ley especial (puesto que la LEC se refiere a «cualesquiera asuntos»), salvo cuando la acción ejercitada sea un desahucio fundado en la falta de pago, o en la extinción del plazo de la relación arrendaticia, o cuando junto al desahucio por falta de pago se ejercite una acción de reclamación de rentas u otras cantidades debidas, independientemente de su cuantía (art. 438.3.3 LEC), para las que el juicio procedente, también por razón de la materia es el verbal. Es decir, cualquier tipo de diferencias entre arrendador, arrendatario y subarrendatario tiene su encaje en el juicio ordinario, con independencia del interés económico, salvo las excepciones mencionadas en los artículos 250.1.1.ª y 438.3.3 LEC.

No obstante, a la anterior regla general hay que hacerla dos matizaciones:

1.º Se viene admitiendo por los tribunales que las acciones de reclamación de rentas y cantidades análogas vencidas y no pagadas se sustancien por los trámites del proceso que corresponda conforme a la cuantía2, a pesar de la redacción del art. 249.1.6.º LEC, que establece que para cualquier reclamación de renta se utilizará el juicio ordinario. Hasta el 11 de septiembre de 2003 los tribunales mayoritariamente han venido considerando una incongruencia que la ley permita acumular a través del juicio verbal un «desahucio y reclamación de rentas no superior a 3.000 euros (art. 438,3) y que sin embargo no se pudiera resolver a través de aquél procedimiento sólo una reclamación de rentas, de forma que a pesar de lo dispuesto en el art. 249.1.º 6, se venía admitiendo que las reclamaciones de rentas y otras cantidades debidas hasta el límite de 3.000 euros se tramitaran por el juicio verbal.

Actualmente, para que la tutela judicial del desahucio sea más rápida, el apartado tercero del artículo 438 permite que, cuando se acumule a aquél una reclamación de cantidad en concepto de rentas o cantidades debidas independientemente de la cuantía, el juicio a seguir siga siendo el verbal, por lo que sería un contrasentido, que en caso de reclamar únicamente rentas o cantidades análogas inferiores a los 3000 euros tuvieran que tramitarse por el juicio ordinario. 3

2.º Por otro lado, muchos tribunales y parte de la doctrina vienen admitiendo la utilización del juicio monitorio cuando se reclaman rentas o cantidades debidas vencidas y exigibles hasta 30.000 euros (art. 812.1 de la LEC), lo que significa también, que se va a dar al asunto la tramitación que corresponda, conforme a la cuantía reclamada, en caso de oposición, tal y como establece el art. 818 LEC.

II. Jurisdicción

Será competente la jurisdicción ordinaria, para conocer sobre cualquier asunto relativo al a...

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