Law 284 of February 14, 2022 – Horizontal Property Regime

• Published date: 25 July 2025
• Law Firm: Blogs Alemán, Cordero, Galindo & Lee

Sobre el Régimen de Propiedad Horizontal y que

subroga la Ley 31 de 2010

Ley 284 de 14 de febrero de 2022, Gaceta 29476-C de 14 de febrero de 2022

LA ASAMBLEA NACIONAL

DECRETA:

Título I - Disposiciones Generales

Artículo 1.

Se crea el Régimen de Propiedad Horizontal como un tipo especial de propiedad,

con independencia funcional, en donde coexisten bienes privados con bienes

comunes, con salida apropiada a la vía pública.

Artículo 2.

El Régimen de Propiedad Horizontal tiene como principios rectores asegurar el

mantenimiento, salubridad, seguridad y conservación de los bienes privados y

bienes comunes que coexisten dentro de la propiedad horizontal, promoviendo el

bienestar de todos sus propietarios.

Los principios rectores son entre otros:

1. Convivencia pacífica y solidaridad social. La propiedad horizontal deberá

promover en sus reglamentos el establecimiento de relaciones pacíficas

entre los propietarios y/o residentes, basándose en la cooperación y

solidaridad social.

2. Derecho al debido proceso. Las actuaciones de la Asamblea de

Propietarios, la Junta Directiva y el administrador, referente a la imposición

de sanciones por incumplimiento de obligaciones, deberán atender a los

principios del debido proceso, el derecho a la defensa, contradicción e

impugnación.

3. Derecho a petición. Derecho de solicitar, de forma respetuosa y por

escrito, a la Junta Directiva y/o administrador, cualquier información o

documento, como actas de Asamblea de Propietarios, actas de Junta

Directiva, informes, estados de cuenta, proyectos de trabajados dentro de la

propiedad horizontal, cotizaciones, contrataciones, entre otros, siempre que

estos versen sobre el ejercicio de sus derechos sobre la propiedad

horizontal.

4. Principio de confidencialidad. A todo propietario debidamente inscrito de

una unidad inmobiliaria, o a quien le haya cedido el uso o usufructo de su

unidad inmobiliaria, le asiste el derecho a que los temas personales que

deban ser tratados por el administrador o la Junta Directiva, que no afecten

el funcionamiento de la propiedad horizontal o de otros propietarios, sean

tratados con la debida confidencialidad y reserva.

5. Respeto a las decisiones. Las decisiones adoptadas en Asamblea de

Propietarios, con la debida convocatoria, quorum y votación

correspondiente, según dispone esta Ley, serán vinculantes y de obligatorio

cumplimiento por los propietarios presentes y ausentes a la reunión.

6. Respeto de la dignidad humana. El respeto de la dignidad humana debe

regir las actuaciones entre los propietarios, de los miembros de la Junta

Directiva y del administrador, así como para el ejercicio de los derechos y

obligaciones derivadas de la ley, su reglamentación y los reglamentos de

copropiedad.

7. Sostenibilidad y función social. Todo reglamento que rige a la propiedad

horizontal deberá respetar la función social y ecológica de esta y, por ende,

deberá ajustarse a lo dispuesto en la normativa urbana vigente.

Su funcionalidad debe respetar los espacios públicos, tender a un ambiente

sano y sin contaminación, estableciendo áreas verdes.

Artículo 3.

Podrán pertenecer al Régimen de Propiedad Horizontal, sujetos a la presente Ley:

1. Las diversas unidades inmobiliarias cuando sean independientes y

tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común.

2. Las distintas unidades inmobiliarias sobre terreno común.

3. Las edificaciones o proyectos construidos sobre terrenos de propiedad

de una o más personas que autorizan el uso del terreno para incorporarse

al Régimen de Propiedad Horizontal.

4. Las lotificaciones, parcelaciones y urbanizaciones con lotes servidos,

cuyas mejoras se edifiquen posteriormente.

5. Las construcciones o edificios destinados a estacionamientos, bodegas,

cementerios o cualquier actividad comercial, siempre que por su naturaleza

puedan ser identificados los bienes comunes de los privativos.

6. Los proyectos o desarrollos, ya sean edificios, lotificaciones,

parcelaciones, urbanizaciones y otro tipo de unidad inmobiliaria edificada

sobre terreno o finca ya incorporada al Régimen de Propiedad Horizontal.

7. Cualquier otro tipo de unidad inmobiliaria, conjunto, edificios o

urbanizaciones, parcelaciones o lotificaciones, siempre que sean

susceptibles de aprovechamiento independiente y que presenten las

características del Régimen.

En el caso de los numerales 3 y 7, el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento

Territorial, junto con las autoridades competentes vinculadas a este tema,

establecerán el marco regulatorio, el procedimiento, la forma y los términos en que

se hará efectiva la incorporación al Régimen.

Artículo 4.

Las unidades inmobiliarias a que se refiere el artículo anterior podrán enajenarse,

gravarse o ser objeto de toda clase de actos jurídicos entre vivos o por causa de

muerte. El Reglamento de Copropiedad no podrá establecer disposiciones que

limiten tales derechos.

Artículo 5.

Cuando un bien inmueble se incorpore al Régimen de Propiedad Horizontal y

estuviera hipotecado, se requerirá el consentimiento del acreedor hipotecario. Si

se trata de una edificación construida sobre un bien inmueble ajeno, se exigirá la

anuencia del propietario y se establecerán las condiciones entre el propietario del

bien inmueble y las mejoras con motivo de la incorporación a dicho Régimen.

Estas exigencias deberán formar parte integral de la escritura pública en que se

protocolizó la constitución del Régimen de Propiedad Horizontal.

Artículo 6.

Para los efectos de esta Ley, los siguientes términos se entenderán así:

1. Acreedor hipotecario o fiduciario. Aquel que tiene garantizado su crédito

con el derecho real, constituido a su favor sobre un inmueble de propiedad

del deudor.

2. Administración. Trabajo conjunto entre el administrador y la Junta

Directiva, que consiste en planificar, gestionar, coordinar, controlar y dirigir

los diversos recursos con los que cuenta una propiedad horizontal, con el

fin de cumplir el mandato de la ley, la Asamblea de Propietarios y los

reglamentos del inmueble.