Calificación registral complementaria y su impacto en las operaciones inmobiliarias que buscan acceder al Registro

• Published date: 14 October 2022
• Law Firm: Rubio Leguía Normand
• Author: Carla Navarro

1. Introducción

El título archivado es el conjunto de documentos que dieron mérito a la extensión de un asiento registral. Forma parte del archivo registral y está ordenado cronológicamente en función a la fecha de presentación al registro, comprendiendo además una fuente documentaria de la publicidad formal.[1]

El presente artículo pretende analizar los alcances del título archivado y su tratamiento durante la etapa de calificación registral de actos de naturaleza inmobiliaria, a partir de experiencias conocibles en el sector y en contraste con la regulación administrativa y registral vigente, así como con las acciones en materia de Gobierno Digital impulsadas por la SUNARP en los últimos tiempos.

2. La calificación registral en el procedimiento de inscripción de títulos de naturaleza inmobiliaria

El procedimiento registral es un procedimiento administrativo de tipo especial, de naturaleza no contenciosa y que tiene por finalidad la inscripción de un “título”, el cual comprende el documento o documentos en que se fundamenta, sea de manera directa o complementaria, el derecho o acto con vocación de inscripción.[2]

Así, en materia inmobiliaria, son varios los actos y derechos que pueden ser objeto de dicho procedimiento registral[3], con miras a la inscripción del título en el Registro de Propiedad Inmueble de los Registros Públicos. Una de las etapas de tal procedimiento es la denominada “calificación registral”, cuyos alcances se establecen en el Reglamento General de los Registros Públicos (“RGRP”):

“Artículo 31.- Definición

La calificación registral es la evaluación integral de los títulos presentados al registro que tiene por objeto determinar la procedencia de su inscripción. Está a cargo del Registrador y Tribunal Registral, en primera y en segunda instancia respectivamente, quienes actúan de manera independiente, personal e indelegable, en los términos y con los límites establecidos en este Reglamento y en las demás normas registrales. En el marco de la calificación registral, el Registrador y el Tribunal Registral propiciarán y facilitarán las inscripciones de los títulos ingresados al registro.”

Se aprecia que en la calificación registral resulta determinante la figura del registrador público, quien debe actuar con fines de inscripción y bajo la orientación de los principios del procedimiento registral y demás normas aplicables. Todo ello permite una seguridad jurídica, con miras a que el usuario no solo carezca de temor a la realización de ciertos actos jurídicos, sino que además cuente con los dispositivos necesarios para tutelarlo[4].

3. Alcances de la calificación registral complementaria: de la teoría a la práctica

En su labor de calificación registral de un acto de naturaleza inmobiliaria, el registrador puede requerir la revisión de títulos archivados que dieron mérito a la extensión de asientos registrales en otras oficinas registrales, sean estas del mismo Registro de Propiedad Inmueble o de un Registro distinto (por ejemplo, del Registro de Personas Jurídicas, del Registro de Mandatos y Poderes, del Registro Mobiliario de Contratos, entre otros). Ello porque, conforme a cada caso en concreto, el contenido de dichos títulos archivados se relaciona con el acto inscribible materia de calificación, no bastando la revisión del asiento registral.

Por tanto, el registrador procederá a revisar tales títulos archivados a manera de calificación complementaria de antecedentes registrales, labor regulada en diferentes numerales del artículo 32 del RGRP, todos ellos basados en el Principio de Legalidad contenido en el Título Preliminar de dicho Reglamento, el cual se consagra como uno de los pilares del Derecho Registral y con ello, guía de la calificación registral:

1. 1. PRINCIPIO DE LEGALIDAD

Los registradores califican la legalidad del título en cuya virtud se solicita la inscripción. La calificación comprende la verificación del cumplimiento de las formalidades propias del título y la capacidad de los otorgantes, así como la validez del acto que, contenido en aquél, constituye la causa directa e inmediata de la inscripción. La calificación comprende también, la verificación de los obstáculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la condición de inscribible del acto o derecho. Se realiza sobre la base del título presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente a aquél y, complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro. (Énfasis agregado)

Con ello, y a fin de lograr esta calificación complementaria, el procedimiento regular será que el registrador solicite el préstamo del título archivado, y que este le sea entregado por autorización del funcionario, gerente, jefe de oficina u otro registrador, siendo responsables del título en préstamo tanto el personal que lo solicita como el que lo autoriza. De este modo, el registrador puede mantener consigo el título archivado por un plazo máximo de 15 días hábiles, renovables hasta por 10 días hábiles adicionales (debiendo gestionar una nueva solicitud en caso requiera de un plazo adicional). Todo será canalizado mediante el Sistema Informático del Archivo Registral con el que cuenta cada oficina registral a nivel nacional, y que sirve para el inventario, control de ingreso y de salida de los títulos archivados.[5]

No obstante, pareciera que el sistema anteriormente descrito no funciona como debiera ya que, en la práctica, algunos registradores solicitan que el usuario les haga entrega de los documentos que ya obran como títulos archivados en otras oficinas registrales. Ello, sin perjuicio de que se les advierte de la existencia de dichos antecedentes registrales, sea al inicio del procedimiento registral (mediante escritos de rogatoria) o durante la etapa de subsanación a observaciones registrales.

Incluso, podría suceder que, respecto de operaciones inmobiliarias complejas cuya inscripción involucra más de una oficina registral del Registro de Propiedad Inmueble, varios registradores necesiten los títulos archivados de los antecedentes registrales al mismo tiempo o a medida que van ingresando las rogatorias de inscripción en las oficinas registrales. Con ello, y bajo el sistema previamente descrito, no les sería posible obtenerlos con la prontitud que requiere su labor de calificación registral, en atención al lapso de vigencia de un título. Lo anterior, sumado a que los registradores no pueden derivarse...