¿Es la Base Gráfica Registral una herramienta determinante para verificar la existencia de duplicidades registrales?

• Published date: 15 July 2022
• Law Firm: Rubio Leguía Normand
• Author: Naoky Ccallo

¿Es la Base Gráfica Registral una herramienta determinante para verificar la existencia de duplicidades registrales? Comentarios en torno a un nuevo criterio de la Dirección Técnica Registral de SUNARP

Introducción

En más de una ocasión podemos habernos encontrado con un problema sumamente común en el sistema registral peruano: la correcta determinación o ubicación de una Partida Electrónica predial a nivel geográfico[1].

De hecho, en los últimos años se han realizado varios esfuerzos, desde SUNARP, para corregir o complementar la deficiencia técnica que presentan, sobre todo, los títulos de inscripción antiguos. Este es el caso de la emisión de la Base Gráfica Registral (en adelante, “BGR[2]”) en archivo digital[3], regulado en la Directiva N° 06-2018-SUNARP/SN; así como la incorporación del criterio de “Búsqueda de Partida por Dirección[4]”, implementado en el Servicio de Publicidad Registral en Línea-SPRL (a través de la Resolución N° 177-2021-SUNARP/SN).

La finalidad, en ambos casos, es implementar un sistema que permita de manera adecuada, barata y accesible, el conocimiento masivo de la ubicación geográfica de la propiedad inmueble en el Perú. Lamentablemente, y sin perder de vista el gran avance realizado, estas herramientas no pueden ser utilizadas en todos los predios, debido principalmente a las limitaciones técnicas de los títulos, el carácter rural del predio, y en muchos casos el desplazamiento de la BGR.

En la presente investigación abordaremos la implicancia de este último inconveniente (el desplazamiento de la BGR), en el marco de un reciente criterio definido por la Dirección Técnica Registral de la SUNARP, para verificar si, estrictamente, la BGR es una herramienta suficiente para evidenciar la existencia de duplicidades registrales entre dos o más predios inscritos.

II. La BGR y su “desplazamiento”

La BGR refleja el polígono que forma el área registral y la delimitación de una Partida Electrónica determinada. Se produce a partir de la documentación técnica obrante en los títulos archivados de inscripción que impliquen inmatriculación de predios, independización, parcelación, acumulación, rectificación de áreas y medidas perimétricas y/o cualquier otro acto que genere la modificación física del inmueble.

Como se indicó anteriormente, la BGR es un sistema informático sumamente necesario, tanto para la ciudadanía así como para la Administración Pública; pues, justamente con su apoyo puede determinarse la ubicación registral de un inmueble, conllevando ello a una mejor accesibilidad y publicidad del Registro Predial.

Ahora bien, teniendo en claro lo que debe entenderse por BGR, conviene señalar lo que implica el desplazamiento de la misma. A nivel semántico, por lo menos, podemos definir que la palabra desplazar significa mover o sacar a algo o alguien del lugar en que está[5].

El desplazamiento de la BGR puede definirse como aquel error técnico que ocasiona una incorrecta georreferenciación de los predios a nivel registral. De esta forma, la ubicación física del inmueble diferirá de la ubicación de la BGR; conllevando ello a una patología en el registro, pues este último no podrá publicitar la ubicación correcta y posición real del inmueble.

Un ejemplo del desplazamiento de la BGR, podemos visualizarlo en la imagen adjunta a continuación[6]. En esta, el polígono de color rojo representa a la BGR del inmueble, la cual se encuentra desplazada hacia el noroeste de la posición física del mismo (tomar como referencia las piscinas señaladas en color azul).

A nivel técnico[7], se diferencia incluso el “error de desplazamiento puro” del “error de giro”; señalándose que si el error de posicionamiento es lineal e idéntico para todos los pares de coordenadas de todos los puntos, nos encontramos ante el llamado “error de desplazamiento”, pues todos y cada uno de los puntos de la representación gráfica georreferenciada están igual de desplazados o movidos en línea recta respecto de la ubicación real del punto del terreno al que cada uno pretende representar. (Por ejemplo; todos los puntos están desplazados un metro hacia el este y dos metros hacia el norte).

Por otro lado, si el error de posicionamiento no es lineal e idéntico para todos los pares de coordenadas de todos los puntos, nos encontramos ante el llamado “error de giro”, en el que los puntos resultan estar movidos, pero no en línea recta, sino efectuando un giro o rotación respecto de algún punto concreto.

A efectos prácticos, el giro no es más que un caso concreto de desplazamiento, no lineal, sino angular; en tal sentido, para la presente investigación nos vamos a referir a los desplazamientos en sentido amplio (incluyendo tanto desplazamiento lineales como los giros).

III. La BGR y las duplicidades registrales

El Principio de Especialidad o de Folio Real[8] constituye la técnica o mecanismo que permite extender las inscripciones en el Registro con relativo orden. En el caso del Registro de Predios, el estado jurídico-dominial de la “unidad inmobiliaria”, “predio” o “finca”, se concentra en un solo instrumento denominado partida registral, en el que deben constar todos los derechos reales constituidos sobre él y las alteraciones físicas que dicho predio sufra en el transcurso del tiempo.

Sin perjuicio de lo señalado, ocurren situaciones excepcionales en el procedimiento registral vinculados a la extensión de asientos registrales que no se enmarcan dentro de los cánones del principio de especialidad o folio real; como la apertura de más de una partida registral con titulares distintos respecto a un solo predio, debido a deficiencias en la información gráfica que ocasionan patologías como la doble inmatriculación, la ocurrencia de superposiciones gráficas totales o parciales de predios colindantes, entre otras situaciones ocurridas exclusivamente por defecto de técnica registral.

Estas patologías o defectos encuentran tratamiento en el TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, aprobado por Resolución de Superintendente Nacional de los Públicos N° 126-2012-SUNARP/SN, donde a través del procedimiento administrativo de cierre partidas por duplicidad, se busca dar solución a esta circunstancia.

Cabe precisar que el TUO del Reglamento General de los Registros Públicos contempla hasta tres escenarios en los cuales se puede producir una duplicidad de partidas:

• Duplicidad de partidas idénticas[9]: se produce cuando se han extendido dos o más partidas registrales que contienen la misma información respecto a las inscripciones o anotaciones que publicita.
• Duplicidad de partidas con inscripciones compatibles[10]: se produce cuando se han extendido dos o más partidas registrales que contienen información vinculada entre sí, las cuales deberían constar en una sola unidad registral por tratarse de información que no es contradictoria, sino, más bien, complementaria.
• Duplicidad de partidas con inscripciones incompatibles[11]: se produce cuando se han extendido dos o más partidas registrales que contienen información contradictoria entre sí, respecto al mismo bien mueble o inmueble, o a la misma persona jurídica o natural. Dicho defecto puede encerrar un eventual conflicto entre dos o más partes, por lo que este procedimiento comprende la posibilidad de formular...