Incorporación del derecho de superficie como garantía bancaria

• Author: Gabriel Matarasso,Estanislao Díaz Saubidet
• Published date: 31 August 2017
• Date: 31 August 2017
• Law Firm: Marval O'Farrell Mairal

Bancos & Finanzas

El Banco Central de la República Argentina (el “BCRA”), mediante la Comunicación “A” 6297 del 11 de agosto de 2017, dispuso adecuaciones a las normas sobre garantías bancarias “Preferidas B”, y principalmente, incorporó y reglamentó la hipoteca sobre el derecho de superficie como garantía bancaria.

Las garantías bancarias “Preferidas B” (que, en líneas generales, son aquellas cuyo vencimiento es superior a seis meses) están constituidas por derechos reales sobre bienes o compromisos de terceros que, fehacientemente instrumentados, aseguran que la entidad financiera pueda disponer de los fondos en concepto de cancelación de la obligación contraída por el tomador del crédito.

Con el dictado de la Comunicación “A” 6297, se incorpora como garantía “Preferida B” la hipoteca en primer grado sobre derechos de superficie —y en cualquier grado siempre que la entidad financiera sea la acreedora en todos sus grados—, lo cual redundará en un tratamiento más beneficioso en lo que hace al cumplimiento de diversas regulaciones prudenciales aplicables a las entidades financieras locales, incluyendo las normas de previsiones mínima por riesgo de incobrabilidad, de fraccionamiento de riesgo crediticio y de requisitos de capitales mínimos. Antes del dictado de dicha norma, la garantía “Preferida B” de hipoteca en primer grado recaía solamente sobre inmuebles —y en cualquier grado de prelación siempre que la entidad financiera fuera la acreedora en todos sus grados—.

En este sentido, las entidades financieras podrán aceptar que sus clientes constituyan una hipoteca a su favor sobre el derecho de superficie para garantizar el crédito y contabilizarla como una garantía “Preferida B”. De este modo, las entidades financieras lograrán una reducción de los costos de financiamiento que deben asumir como consecuencia de la aplicación de la normativa prudencial previamente indicada (se aplica el ponderador del 50 % sobre el valor del derecho de superficie).

Cabe recordar que el derecho real de superficie fue incorporado por la Ley N° 25.509 en el año 2001, y su finalidad estaba limitada a la superficie forestal —incluyendo las distintas plantaciones—, pero no comprendía la actividad de la construcción. Con la vigencia del nuevo...