La participación del Verificador Responsable en los procedimientos de regularización de edificaciones, a dos años de la ampliación del plazo de la Ley Nº 27157

• Published date: 25 August 2020
• Law Firm: Rubio Leguía Normand
• Author: Enrique Quincho

I. Introducción.

Con fecha 20 de julio de 1999, se publicó la Ley Nº 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común, en adelante la Ley, en cuyo artículo 1º se estableció que:

“(…) establece los procedimientos para el saneamiento de la titulación y de unidades inmobiliarias en las que coexisten bienes de propiedad exclusiva y de propiedad común, tales como departamentos en edificios, quintas, casas en copropiedad, centros y galerías comerciales o campos feriales, otras unidades inmobiliarias con bienes comunes y construcciones de inmuebles de propiedad exclusiva, así como el procedimiento para la tramitación de la declaratoria de fábrica y el régimen legal de las unidades inmobiliarias que comprenden bienes de propiedad exclusiva y de propiedad común”.

Posteriormente, con el Decreto Supremo Nº 008-2000-MTC, se aprobó el Reglamento de la Ley, en adelante el Reglamento, a través del cual, en su artículo 3º, se indicó que:

“(…) norma el trámite de regularización de las edificaciones construidas o demolidas antes del 21 de julio de 1999, sin contar con la respectiva licencia y/o conformidad de obra, o que carezcan, en su caso, de declaratoria de fábrica, reglamento interno y/o la correspondiente independización”

Si bien es cierto la Ley Nº 27157, habilitó la posibilidad de sanear titulación, en esta ocasión sólo nos referiremos a lo concerniente a la regularización de edificaciones.

Con la Ley, se creó un procedimiento simplificado para poder inscribir la Declaratoria de Fábrica vía regularización con la intervención de un Verificador Responsable, respecto de las edificaciones, entiéndase, construcciones nuevas, remodelaciones, ampliaciones y/o demoliciones, que hayan concluido hasta antes del 21 de julio de 1999, plazo que luego fue ampliado por la Ley Nº 30830 (respecto de la que nos referiremos más adelante).

Es decir, el procedimiento creado por esta Ley, no requiere la intervención municipal, organismo público que es reemplazado por el referido Verificador Responsable.

Antes de la modificación de la Ley, el expediente de regularización para acceder al Registro debía contener, lo siguiente:

(i) Formulario Registral (FOR).

(ii) Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios.

(iii) Informe Técnico de Verificación, con las constancias de haber solicitado la Verificación Ad Hoc correspondiente, en caso corresponda.

(iv) Plano de localización y ubicación.

(v) Planos de arquitectura.

Los planos, el Informe Técnico y el FOR, deben ser firmados y sellados por el Verificador, el titular registral o propietario basta su firma en este último formulario. Las firmas deben ser certificadas por Notario.

Dentro de las diversas observaciones que se realizaban con ocasión del procedimiento de inscripción registral, la gran mayoría estaba relacionada con la verificación de las transgresiones urbanísticas, y en lo particular, la presentación del Certificado de Parámetros Urbanísticos[1], sin perjuicio de que este requisito fue eliminado con la modificación al Reglamento aprobado por Decreto Supremo Nº 008-2019-VIVIENDA.

Precisamente, en los siguientes párrafos enunciaremos algunos aspectos sobre la participación del Verificador Responsable como profesional encargado de la elaboración del Expediente de Regularización de Edificaciones dentro del marco de la Ley.

II. Del Verificador Responsable.

En el artículo 2º.2. del Reglamento, se define al Verificador Responsable, de la siguiente manera:

“Artículo 2º.-

Términos

(…)

“Verificador Responsable:

El arquitecto o ingeniero civil colegiado, inscrito en el Índice de Verificadores a cargo de la SUNARP; quien, bajo su responsabilidad profesional, organiza y tramita el expediente de regularización, constata la existencia y características de la edificación, el cumplimiento de las normas y parámetros urbanísticos y edificatorios, confirma que los planos que se adjuntan al expediente corresponden a la realidad física del terreno y la edificación; y, verifica que los predios que correspondan a habilitaciones semirústicas cumplan con las condiciones y requisitos respectivos para su actualización registral”.

En concordancia con esta definición, en el Capítulo III del Título I del Reglamento, los profesionales que pueden ejercer la labor de Verificador son: arquitecto, o ingeniero colegiado para lo cual deberán inscribirse en la SUNARP[1].

Los Verificadores pueden ser de dos tipos: privados o públicos, lo cual está estrechamente relacionado con las funciones que realizan.

Si desarrollan su función como Verificador Ad Hoc, acreditado por entidades como, por ejemplo, Ministerio de Cultura, Servicio Nacional de Áreas Naturales Protegidas por el Estado (SERNANP), Centro Nacional de Estimación, Prevención y Reducción del Riesgo de Desastres (CENEPRED) u otras, entonces el Verificador es público, lo cual fue precisado por el artículo 10º del Reglamento, modificado por el Decreto Supremo Nº 008-2019-VIVIENDA[2].

Por el contrario, cuando desarrollan su actividad como profesional independiente en forma personal y directa para expedientes de regularización con la Ley Nº 27157, se consideran privados.

A nivel registral...