El saneamiento en caso de evicción

• Author: Karla Rivera
• Published date: 25 April 2024
• Law Firm: Blogs Alemán, Cordero, Galindo & Lee

El saneamiento en

caso de evicción

Hoy en día la compraventa, particularmente de pro-

piedades, es una actividad que se realiza con fre-

cuencia en nuestro país. Una figura comúnmente

incluida dentro de los contratos de compraventa de

fincas es el saneamiento en caso de evicción.

El saneamiento en caso de evicción se encuentra re-

gulado en nuestro Código Civil desde el artículo 1245

hasta el 1253. La evicción se entiende como la pérdi-

da o turbación que sufre el adquirente de un bien o

de un derecho real, sobre dicho bien por vicios de

derecho anteriores a la adquisición. Es el caso de, por

ejemplo, una persona que compra una propiedad y

luego resulta que es demandada por un tercero que

alega ser el titular previo legítimo del inmueble.

La normatia señala que tendrá lugar la evicción cuan-

do se prive al comprador, por sentencia firme y en

virtud de un derecho anterior a la compra, de todo

o parte de la cosa comprada.

Como podemos apreciar, es un requisito esencial

para exigir el saneamiento en caso de evicción que

exista una sentencia firme, es decir, que no admita

recurso alguno, por medio de la cual se condene al

comprador a la pérdida de la cosa adquirida o de

parte de ella.

Si se produce la evicción, el comprador tendrá dere-

cho a exigir del vendedor por medio de la acción de

saneamiento:

1. La restitución del precio que tuviere la cosa ven-

dida al tiempo de la evicción, ya sea mayor o me-

nor que el de la venta;

2. Los frutos o rendimientos, si se le hubiere conde-

nado al comprador a entregarlos, al que le haya

vencido en el juicio por evicción;

3. Las costas del pleito que haya motivado la evic-

ción y, en su caso, las del pleito seguido con el

vendedor para lograr el saneamiento;

4. Los gastos del contrato de compraventa, si los

hubiere pagado el comprador; y

5. Los daños, intereses y gastos voluntarios o de puro

embellecimiento u ornato, si la venta fue de mala

fe.

Si bien es recomendable que la responsabilidad del

saneamiento en caso de evicción por parte del ven-

dedor se establezca de manera expresa en el contrato

de compraventa, las normas aplicables indican que el

vendedor responderá de la evicción aún cuando nada

se haya expresado en el contrato. Además, establecen

que es nulo todo pacto que exima al vendedor de res-

ponder de la evicción si hubiere mala fe de su parte.

La acción de saneamiento por evicción prescribe en

cuatro (4) años contados a partir de la fecha de la sen-

tencia de evicción. En caso que la cosa haya sido resti-

tuida al titular del derecho anterior sin que la senten-

cia se haya proferido, entonces el tiempo se contará

desde la restitución.

Esta figura puede llegar a ser especialmente relevante

para que quien, habiendo adquirido de buena fe una

propiedad y posteriormente resulte perjudicado por

la existencia de un derecho anterior a favor de otro,

pueda lograr el resarcimiento de los perjuicios ocasio-

nados.

Autora: Karla Rivera abogada en Alcogal